ความหมายของ-อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดินแล้วก็สมบัติพัสถานอันติดอยู่ที่ที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และก็ยังรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์สินอันติดอยู่ที่ที่ดินหรือประกอบเป็นส่วนเดียวกับที่ดินนั้นด้วย (ประมวลแพ่งแล้วก็การค้า มาตรา 139) จากประมวลแพ่งฯ มาตรา 139 พวกเราจะมองเห็นได้ว่าคำว่า “อสังหาริมทรัพย์” โดยชอบด้วยกฎหมายเป็นต้นว่า 1.ที่ดิน 2.ทรัพย์สมบัติอันติดอยู่ที่ที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร 3.สมบัติพัสถานอันประกอบเป็นอันเดียวกันกับที่ดินนั้น 4.ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ ข้อ1 – 3 1. ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ คำว่า “ที่ดิน” เว้นเสียแต่ที่พวกเรารู้เรื่องโดยธรรมดากันแล้วว่าเป็น พื้นดินที่พวกเรามองเห็นๆกันอยู่ทุกวัน แม้กระนั้นจะรวมทั้งเฉพาะพื้นดินที่พวกเราใช้ประโยชน์ต่างๆบนผิวโลก หรือจะรวมถึงเหนือผิวโลก (ฟ้าเหนือที่ดินพวกเรา) แล้วก็ใต้โลก (ใต้ดิน) ด้วย ถ้าหากมองกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1335 ซึ่งกำหนดไว้ว่า ด้านในบังคับที่บทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้ หรือข้อบังคับอื่น ดินแดนเจ้าของที่ดินนั้นรับประทานอีกทั้งเหนือพ้นพื้นดินและก็ใต้พื้นดินด้วย สำหรับที่ดินที่ สามารถเป็นเจ้าของได้นั้น มีอยู่ 2 แบบหมายถึง1. แบบเป็นเจ้าของเจ้าของเลย เป็นมีเอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของเลย ได้แก่ โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, ยี่ห้อจองที่ยี่ห้อว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ฯลฯ และก็ 2. ที่ดินที่ผู้ครอบครองมีเพียงแต่สิทธิครอบครอง ตัวอย่างเช่น น.ส.3, นางสาว 3กรัม ฯลฯ 2.สมบัติพัสถานอันติดอยู่ที่ที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งก็คือสิ่งที่ติดอยู่ที่ที่ดินโดยภาวะมีลักษณะเป็นการถาวร ดังเช่นว่า ไม้ยืนต้น (มะม่วง, มะพร้าว, ต้นไผ่ ฯลฯ) โดยปกติไม้ยืนต้นจะอย่างเช่นต้นไม้ที่แก่มากยิ่งกว่า 3 ปีขึ้นไป ส่วนที่ต่ำกว่า 3 ปี จะเปลี่ยนเป็นไม้ล้มลุก ซึ่งจะไม่ถือได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้นว่าพวกข้าว แล้วก็รวมหมายความว่าสิ่งที่มนุษย์ผลิตขึ้นเป็นการถาวรติดอยู่ที่ที่ดินนั้น อย่างเช่น โรงเรือน, รั้ว, กำแพง ฯลฯ ฉะนั้นสินทรัพย์อื่นๆที่มิได้ติดถาวรคงที่ดินจะไม่ถือได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ครับผม 3.สินทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกันกับที่ดินนั้น ได้แก่ ก้อนกรวด หิน ดิน ทราย น้ำ ธาตุต่างๆบนที่ดินนั้นๆ4.ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น เจ้าของ, สิทธิครอบครอง, ภาระจำยอม, สิทธิอาศัย, สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ Matching จังหวะที่เยี่ยมที่สุดเพื่อคุณ

ธุรกิจร้านอาหารสู่-cloud-kitchen

ธุรกิจห้องอาหารสู่ Cloud Kitchen Cloud Kitchen ได้แก่การใช้ห้องครัวด้วยกัน สำหรับห้องอาหารต่างๆซึ่งเดี๋ยวนี้เป็นเมกะเทรนด์ ที่กำลังเป็นธุรกิจที่น่าดึงดูด เน้นย้ำวิธีขายในแบบอย่างออนไลน์ ที่มีแนวทางเป็นห้องอาหารส่งพ่อครัว มาที่ Cloud Kitchen ส่วน Cloud kitchen จะจัดเตรียมครัว รวมทั้งเครื่องไม้เครื่องมือไว้ให้บริการ จัดแจงวัตถุดิบในจำนวนตามยอดการสั่งซื้อเฉลี่ย จากฐานข้อมูล แล้วก็ผู้ให้เช่าได้รายได้จากส่วนแบ่งของยอดจำหน่าย เนื่องจากปัญหาวิกฤติวัววิด-19 ที่แพร่ระบาดอย่างมากทั่วทั้งโลก เมืองไทยเองยอดเยี่ยมในประเทศที่ได้รับผลพวงจากการแพร่ระบาดคราวนี้ โดยยิ่งไปกว่านั้นมาตรการต่างๆจากภาครัฐ ที่ไม่อนุญาตให้นั่งทานที่ร้านค้า จำต้องซื้อกลับไปอยู่ที่บ้านเพียงแค่นั้น ทำให้ธุรกิจห้องอาหารแล้วก็ดีลิเวอร์ปรี่เติบโตกว่า 200% เมื่อห้องอาหารแต่ละร้านค้าอยู่ในจุดที่ไม่สามารถที่จะให้บริการผ่านหน้าร้านค้าได้อีกต่อไป ร้านค้าที่ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า คนต่อแถวมากมายมาย กลับขาดรายได้พรั่งพร้อมเพียงแค่เพราะว่าไม่เคยให้บริการผ่าน Online Delivery พูดได้ว่าเป็นจุดเริ่มที่ท้าสำหรับห้องอาหารพวกนี้ เพราะเหตุว่าถ้าหากยังคงให้บริการแบบเก่า ก็จำเป็นต้องสารภาพกับภาวะรายได้ที่น้อยลง เนื่องจากผู้คนต่างก็หันไปใช้บริการทางออนไลน์กันมากขึ้นเรื่อยๆ และก็หากว่าเหตุการณ์ในประเทศไทยจะมีทิศทางที่ดียิ่งขึ้น แต่ผู้ใช้แล้วก็ห้องอาหารก็มองเห็นจุดเด่นของการให้บริการของกินผ่านวิถีทางดีลิเวอร์ปรี่ นำข้อมูลความจำเป็นในพื้นที่มาประยุกต์เพื่อตอบสนองต่อสิ่งที่ต้องการของผู้ซื้อ ลดปัญหาเปิดร้านหรือขยายสาขาไปแล้ว ไม่มีใครซื้อ ส่วนของกินที่เป็นที่เรียกร้องกลับไม่มีหรือมีน้อยฯลฯ และก็ยังสามารถเติบโตมากขึ้นเรื่อยๆได้ในระยะยาว ด้านของผู้ให้บริการก็มีข้อมูลเพื่อการปรับปรับปรุงมากเพิ่มขึ้น และก็เห็นว่าสามารถทำให้ธุรกิจดีลิเวอร์ปรี่รวมทั้งห้องอาหารเติบโตขึ้นได้ด้วย Cloud kitchen ผู้ให้บริการ Online Delivery ยักษ์ใหญ่อย่าง Grab ยังให้ความเอาใจใส่กับ Cloud kitchen เนื่องแต่ Grab เป็นผู้ให้บริการที่มีข้อมูลทั้งยังห้องอาหาร รวมทั้งผู้รับบริการอยู่ในมือไม่น้อยเลยทีเดียว สามารถนำข้อมูลกลุ่มนี้มาต่อยอดใน Cloud kitchen ได้เช่น เลือกเฟ้นห้องอาหารยอดนิยมในแต่ละพื้นที่ ซึ่งข้อตกลง กติกาสำหรับในการใช้บริการขึ้นกับการกำหนดของผู้ให้บริการ Cloud kitchen ดียังไง Cloud kitchen เป็นคำตอบสำหรับในการเพิ่มยอดจำหน่ายซึ่งมีก็เพียงแต่ได้กับได้ ระหว่างผูู้ให้บริการ Cloud kitchen รวมทั้ง ห้องอาหาร ที่สำคัญเป็นด้านการเงินการลงทุน ของห้องอาหารที่มัธยัสถ์กว่ามากมาย ถ้าห้องอาหารจำเป็นต้องขยายสาขาเอง จะต้องมีค่าใช้สอยมากไม่น้อยเลยทีเดียวกว่าจะให้บริการได้ในแต่ละสาขา แต่ว่าการร่วมทุนใน Cloud kitchen จะมีผลให้อดออมรายจ่ายทุกส่วน ได้แก่ ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ ค่าตกแต่งสถานที่ ค่าน้ำประปา-ไฟ เงินเดือนบุคลากรด้านในร้านค้า ทั้งยังสามารถขยายได้หลายสาขามากยิ่งกว่า การเปิดร้านของตัวเองอีกด้วย Cloud kitchen ที่ร้านค้าจำต้องจัดแจงเป็นวัตถุดิบ รวมทั้งบิดา/คนปรุงอาหาร รวมทั้งลูกห้องครัวแค่นั้น เนื่องจากสถานที่ Cloud kitchen มีการตระเตรียมทำเลที่ตั้ง หนทางวิธีขาย และก็ข้อมูลการตลาดว่าพื้นที่นั้นๆของกินต้นแบบใดเป็นที่นิยม ซึ่งเครื่องไม้เครื่องมือเครื่องครัวต่างๆก็มีตระเตรียมให้พร้อมพร้อมสรรพ ค่าสำหรับบริการของ Cloud kitchen ก็ขึ้นกับข้อแม้ของผู้ให้บริการ บางทีอาจเป็นค่าใช้พื้นที่แล้วก็เครื่องใช้ไม้สอยทุกเดือน หรือส่วนแบ่งตามปริมาณออเดอร์ที่ได้รับของห้องอาหารนั้นๆจุดเด่นของการมี Cloud kitchen ห้องอาหารมีหลายสาขามากขึ้นเรื่อยๆ สบายอีกทั้งคนซื้อซึ่งสามารถหาซื้อได้ง่ายดายมากยิ่งขึ้น แล้วก็ห้องอาหารมีรายได้เพิ่มมากขึ้น เงินลงทุนของร้านถูกลง เพราะไม่ต้องลงทุนกับสาขามากมายได้แก่เดิม ทำให้ราคาของของกินยังคงราคาให้ไม่สูงเหลือเกินได้ “สามารถขายของกินในราคาที่ต่ำ แม้กระนั้นอยู่แกนกลางเมืองได้” ปัจจุบันนี้มีผู้ให้บริการจำนวนหลายชิ้นหันมาทำ Cloud kitchen กันมากยิ่งขึ้น ดังเช่นว่า Grab kitchen ที่นับว่าเป็นผู้ให้บริการ Online Delivery รายใหญ่ แล้วก็มีข้อมูลของผู้ใช้อยู่ในมือเยอะๆ หรือ Foodpanda ที่กำลังจะมี Cloud kitchen เป็นของตนเองมาให้ได้มองเห็นกันบ้างแล้ว นอกเหนือจากนี้ผู้เล่นใหม่ในตลาด Cloud kitchen อย่าง “Sizzler Cloud Kitchen” ก็พึ่งลงสู่สนามเมื่อเร็วๆนี้ เพื่อเป็นการขยายสาขาให้เข้าถึงผู้ซื้อ และก็ยังคงความสดใหม่ของของกินที่จะส่งถึงลูกค้า นอกเหนือจากนี้ Cloud kithen ของสิซเล่อร์ ยังรวมของกินในเครืออย่างเดอะ พิซซ่า คอมปะนี และก็บอนชอน ไว้ให้บริการอีกด้วย อย่างไรก็แล้วแต่ การเปิดให้บริการของ Cloud kitchen ที่่กล่าวไว้เป็นมีเฉพาะพ่อครัวที่ประจำอยู่ที่สาขาเพียงแค่นั้น ด้วยเหตุผลดังกล่าวแต่ละร้านค้าจะต้องเน้น และก็ให้ความใส่ใจกับการดูแลและรักษามาตรฐาน รสของของกินให้อาจจะเอกลักษณ์ตามแบบเริ่มแรกของร้านค้าฯ

สัญญาจะซื้อจะขาย-เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

ข้อตกลงจะซื้อจะขายเป็นยังไง คำสัญญาจะซื้อ-จะขาย เป็นคำสัญญาที่มีใจความว่า คู่สัญญาได้บอกเจตนาตกลงกันแล้วว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เงินทองกันในอนาคต ก็คือตกลงกันแล้วว่าจะขายสมบัติพัสถานนี้ให้แน่ๆ ไม่ขายให้บุคคลอื่น โดยผู้จะซื้อได้ชำระเงินเงินมัดจำไว้ส่วนใดส่วนหนึ่ง รวมทั้งข้อตกลงจะซื้อ-จะขายนี้ เป็นการผูกมัดคู่สัญญาให้ประพฤติตามสัจจะที่ให้ไว้ เนื่องจากมันมีกรณีจำนวนมาก ที่ตกลงกันแล้วว่าจะขายให้ แม้กระนั้นพอเพียงมีคนซื้อที่ตีราคาให้มากยิ่งกว่า คนขายก็กลับใจไปขายให้กับคนซื้อรายข้างหลัง ซึ่งผู้บริโภครายแรกเขาก็เสียหาย โดยเหตุนี้การที่มีข้อตกลงตัวนี้ผูกมัดไว้ จะสามารถฟ้องบังคับบังคับคดีตามคำสัญญาได้ รวมทั้งคำสัญญาจะซื้อ –จะขายนี้ ข้อบังคับบังคับให้จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งไปลงทะเบียนเฉพาะหน้าข้าราชการ ไม่เช่นนั้นจะฟ้องศาลบังคับคดีกันมิได้ กรณีถ้าหากผู้ขายไม่ยินยอมโอนที่ตามข้อตกลง กรณี A กำเนิดได้เสมอ อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีใครสักคนมาซื้อที่ดิน ที่พวกเราทำความตกลงจะซื้อกับเขาไว้ แต่ว่าตีราคาให้สูงขึ้นมากยิ่งกว่า โดยตามหลักทั่วๆไปก็จำเป็นต้องฟ้องร้องคดีบังคับให้โอนขายกันตามคำสัญญา แต่ว่าขั้นตอนใช้เวลาพอเหมาะพอควร ถ้าเกิดระหว่างที่พวกเรากำลังตระเตรียมคดีจะฟ้องคนขาย เจ้าของที่ดันขายให้ผู้อื่นไปแล้ว รวมทั้งถ้าเกิดคนข้างนอกที่ซื้อที่ดินนี้ไป เขาซื่อสัตย์สุจริต เป็นเขาไม่เคยทราบว่าพวกเรามีข้อตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่อยู่ โอนที่กันเป็นระเบียบ ก็จะ ฟ้องได้แม้กระนั้นค่าเงินมัดจำคืน พร้อมเบี้ยปรับตามคำสัญญา ส่วนเรื่องที่ดินพวกเราจะไปจนกระทั่งสิทธิกับบุคคลภายนอกที่เขาซื้อไปโดยความซื่อสัตย์มิได้ กรณี B ในอีกกรณีหนึ่ง พวกเราจะต้องไป ขออายัดที่ดินผืนนั้นชั่วครั้งชั่วคราวก่อน หากมั่นอกมั่นใจแน่ๆว่าเจ้าของที่จะไม่ขายให้ตามคำสัญญา โดยให้ไปที่ทำการที่ดินให้ไวที่สุด ขออายัดที่ดินผืนนั้น พวกเรามีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายสามารถทำเป็น รวมทั้ง แสดงหลักฐานในความเป็นจริงให้เจ้าหน้าที่ที่ดินเขามอง ว่าพวกเราเป็นคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินผืนนี้จริงๆแล้วก็พวกเราอยู่ในฐานะที่บางทีอาจจะฟ้องบังคับให้มีการขึ้นทะเบียน หรือเปลี่ยนทางทะเบียนได้ด้วย ยกตัวอย่างเช่น ข้อตกลงจะซื้อจะขาย, ใบเสร็จค่าเงินมัดจำ, ใบเสร็จค่าผ่อนส่งฯลฯ ภายหลังเจ้าหน้าที่ที่ดินอายัดที่ดินตามคำร้องขอแล้ว เจ้าของที่เขาก็ไม่สามารถที่จะโอน ย้าย ถ่าย เท ที่ดินผืนดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นไปให้คนใดกันได้ โดยไปยื่นขออายัดก่อนฟ้องร้องคดี ถ้าเกิดได้รับอนุญาตและหลังจากนั้นก็ค่อยทำงานฟ้องศาลถัดไป การขออายัดที่ดินนั้น จะส่งผลเมื่อเจ้าหน้าที่ที่ดินรับอายัด จ่ายค่าธรรมเนียม รวมทั้งยังมีช่วงเวลาถึง 30 วัน ซึ่งน่าจะเป็นในตอนที่พอเพียงสำหรับเพื่อการตระเตรียมคดีฟ้องผู้จะขายให้กระทำตามคำสัญญาได้

อสังหา-เพื่อ-อยู่อาศัย-หรือ-ลงทุน

อสังหาฯ เพื่อ “พักอาศัย” หรือ “ลงทุน” เมื่อมนุษย์เราจะซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหนึ่งที่ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด หรือที่ดินสักที่ จุดหมายสำหรับเพื่อการซื้อก็คงจะไม่พ้น 2 อย่างเป็นเพื่ออาศัย หรือ เพื่อลงทุน ซึ่งทั้งคู่แบบงี้ก็มีจุดที่ราวกับและก็ไม่เหมือนกันหลายประเด็น ไม่ว่าจะลงทุนเพื่อหวังปลดปล่อยให้คนอื่นๆเช่าต่อ หรือหวังขายเพื่อได้กำไรก็ตาม ด้านความคล้ายคลึง ก็จะเกิดเรื่องทำเลที่ตั้งจะต้องสบาย ตอบปัญหาชีวิตประจำวัน มีระบบระเบียบขนส่งมวลชนรวมทั้งประสิทธิภาพของที่พักที่อาศัย สิ่งแวดล้อม ส่วนความแตกต่างเป็น หากพวกเราซื้อเพื่ออาศัยก็จำเป็นต้องมองว่า พวกเราอยากได้แบบใด บางบุคคลย้ำ ใกล้ขนส่งมวลชน แม้กระนั้นบางบุคคลเน้นย้ำความเงียบ แล้วก็อากาศดี กลุ่มนี้ฯลฯแต่ว่าหากคิดจะซื้อเพื่อการลงทุน ทุกต้นเหตุที่กล่าวมา จำเป็นต้องเน้นย้ำให้ผ่านในทุกข้อ แม้ว่าจะไม่มีข้อไหนเด่นขึ้นมาเป็นพิเศษ แต่ เมื่อรวมกันแล้ว จะต้องคุ้มเมื่อเทียบกับราคา การซื้อเพื่อลงทุน จำเป็นที่จะต้องศึกษาเล่าเรียนให้ถี่ถ้วน ควรจะตรวจสอบคู่ต่อสู้ใกล้เคียงให้ครบทุกแผนการ แล้วก็ศึกษาเล่าเรียนทุกด้าน รวมทั้งราคา เพื่อเปรียบข้อเด่นรวมทั้งเสียเปรียบในแต่ละแผนการ การซื้อโดยใช้เงินสดหรือการซื้อโดยใช้เงินกู้ยืม ก็เป็นอีกหัวข้อหนึ่งที่สำคัญ ตัวอย่างเช่น การซื้อเพื่อพักอาศัยเองนั้น จะไม่มีกระแสการเงินสดอะไรก็แล้วแต่กลับมาเลย ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยก็เลยมานะใช้เงินสดสูงที่สุดเท่าที่จะจัดได้ เพื่อลดภาระหน้าที่ดอกให้มากมาย แม้กระนั้นการซื้อเพื่อการลงทุนนั้น สามารถสร้างจำนวนเงินกลับมาได้ ตัวอย่างเช่น การปลดปล่อยเช่า คนไม่ใช่น้อยก็เลยนิยมกู้หนี้ยืมสินจากแบงค์มา เพื่อการลงทุนแนวนี้ เพราะเหตุว่าเหมือนมีผู้เช่ามาช่วยจ่ายดอกผ่อนแบงค์ให้ ดังนี้ก็จำเป็นต้องมองทำเลที่ตั้ง และก็ที่ตั้งโครงงาน ว่ามีความต้องการสูงหรือเปล่า จะมีความคิดเห็นว่ายังไงก็จำต้องเรียนและก็ใช้เวลาเดินทางไปตรวจสถานที่ เพื่อเทียบข้อมูลหลายโครงงาน ซึ่งการลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น อันที่จริงแล้วมีหลายแบบร่วมกัน วันนี้ สมาร์ทฟินน์ ขอชี้แนะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะสั้นในต้นแบบซื้อฝาก-ขายฝาก โดยส่งผลทดแทน 9 – 12% ต่อปี แล้วก็มีอสังหาริมทรัพย์ ค่าสูงรับประกัน ทำให้เห็นผลทดแทนสูงแล้วก็สร้างความปลอดภัยสำหรับเพื่อการลงทุน โดยนักลงทุนได้ครอบครองโฉนดของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

สัญญาแต่งตั้ง-นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

การแต่งคนกลางให้เขาช่วยขาย หรือหาคนมาเช่าห้องของพวกเรา การที่จะปลดปล่อยขาย หรือเช่า บ้าน คอนโด นั้น การแต่งคนกลางให้เขาช่วยขาย หรือหาคนมาเช่าห้องของพวกเรา ก็เป็นโอกาสหนึ่ง เพราะว่านอกเหนือจากไม่ต้องอ่อนล้าสำหรับการประกาศ บริษัทคนกลางโดยมากเขาจะมี หนทางการตลาดของเขา ซึ่งหากเป็นบริษัทที่เป็นที่รู้จักก็ยิ่งได้โอกาสสำหรับการขายเยอะขึ้นเรื่อยๆ ข้อตกลงตั้งคนกลางโดยปกติจะมี 2 แบบ ก็คือ คำสัญญาแบบเปิด กับ ข้อตกลงแบบปิด “ข้อตกลงแบบเปิด” ก็คือ คนกลางเขาก็ขายสินค้าไป พวกเราก็ยังสามารถขายสินค้าพวกเราเองได้ด้วย หรือ สามารถ ตั้งคนกลางเจ้าอื่นช่วยขายก็ยังได้ คนกลางเจ้าไหนขายได้ก่อน ก็จะได้รับค่าคอมฯไป ถ้าหากพวกเราขายได้เองก็ไม่ต้องจ่ายค่าคอมฯ คำสัญญาอย่างนี้ถ้าหากเป็นบริษัทคนกลางชั้นหนึ่ง เขาชอบไม่ทำ เนื่องจากว่าการประกาศโปรโมทนั้น มีต้นทุนอยู่ โดยมากคำสัญญาเปิดรูปแบบนี้ชอบเป็นคนกลางรายย่อย “คำสัญญาแบบปิด” แปลว่า ถ้าเกิดผู้ครอบครองสินทรัพย์ตั้งคนกลางเจ้านี้แล้ว ก็ไม่มีสิทธิไปตั้งคนอื่นๆอีก และก็ถึงมีคนมาซื้อ หรือมาเช่าห้องของพวกเรา โดยมิได้ผ่านคนกลาง พวกเราก็ยังจำต้องจ่ายค่าคอมฯ หรือค่าตอบแทนให้แก่บริษัทคนกลางที่พวกเราแต่ง ตามข้อตกลง การทำข้อตกลงนั้นสามารถระบุได้ว่าช่วงเวลามากแค่ไหน ก็ขึ้นกับที่ตกลงกัน ถ้าเกิดถึงกำหนดรวมทั้งมีสิทธิที่จะยกเลิกคำสัญญา หรือเปลี่ยนแปลงคนกลางเจ้าใหม่ได้เสมอ

ไม่จ่ายค่าเช่า-เจ้าของบ้าน-ขนของผู้เช่าออก-จะผิดหรือไม่

ไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้าน ขนย้ายผู้เช่าออก จะไม่ถูกหรือเปล่า กรณีถ้าหากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือไม่ทำตามสัญญาเช่า เจ้าของบ้านแงะประตู ขนย้ายผู้เช่าออก จะไม่ถูกฐาน “ล่วงล้ำ” หรือเปล่า มี 2 กรณีขอรับ ขึ้นกับสัญญาเช่า ถ้าหากสัญญาเช่าเจาะจงไว้ว่า ดังเช่น “ถ้าเกิดผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามที่กำหนด หรือกระทำผิดคำสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่าสามารถเข้าครอบครองสถานที่ให้เช่า, ใส่กุญแจประตูสถานที่ให้เช่า, หรือ สามารถขนเงินของผู้เช่า ออกมาจากสถานที่เช่าได้โดยทันที โดยไม่จะต้องบอกให้ทราบ” ฯลฯ อย่างงี้ทำเป็นครับผม ไม่ผิดละเมิดนะครับ แต่ว่าถ้าเกิดไม่มีใจความรูปแบบนี้ในคำสัญญา ทำไม่ได้จัดว่ามีความผิดฐานล่วงล้ำนะครับ จะมองเห็นได้ว่าถ้าเกิดในฐานะผู้ให้เช่า ในสัญญาเช่า ควรจะมีใจความที่เจาะจงมอบอำนาจทำการได้ตามคำสัญญา ซึ่งธรรมดามักจำเป็นต้องร่างหรือเขียนเพิ่มเป็นพิเศษขอรับ โดยเหตุนั้นหากท่านเป็นเจ้าของ จะปลดปล่อยเช่าห้อง ปลดปล่อยเช่าห้อง อย่าลืมร่างสัญญาข้อนี้เสริมเติมไว้ภายในสัญญาเช่าด้วยครับ…

การเขียนป้ายประกาศการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผล

ด้วยเหตุว่าเมื่อได้สมบัติพัสถานมาแล้ว ต้องการจะขายทำเงิน ยุคนี้มีวิถีทางมากนะครับที่จะประกาศ วิถีทางทาง Internet เป็นวิถีทางที่ง่าย สบาย และก็เร็วไวที่สุด แม้กระนั้นป้ายยังคงมีความจำเป็นต่อการรับทราบของคนเราอยู่ ป้ายปิดประกาศของพวกเราจะต้องมีเนื้อความอะไรบ้าง จะขาย หรือ จะเช่า ขายอะไร หรือ เช่าอะไร คุณลักษณะของทรัพย์สิน เบอร์ติดต่อ จำเป็นต้องชัดแจ้ง ปิดป้ายเช่นไร ให้เห็นผล ข้อมูลชัด อ่านง่าย รู้เรื่องเร็ว จำต้องติดให้อยู่ในระดับสายตา ติดให้เหมาะสม ถูกทาง เป็นเว้นแต่หน้าบ้านที่จะขายแล้ว ควรจำเป็นต้องไปขึ้นป้ายตามแหล่งชุมชนในบริเวณนั้นด้วย แม้เอาบ้านที่จะขายเป็นศูนย์กลาง รัศมี 3 – 5 กม. รอบๆนั้นต้องมีป้ายสำหรับประกาศขายบ้านของพวกเราให้มองเห็น หมั่นตรวจตราเพราะป้ายพวกเรา ยังอยู่ที่เดิมหรือเปล่า หากทำป้าย รวมทั้งติดต่อออกไปได้ครบบริบรูณ์ทั้งปวงที่กล่าวมานี้ มั่นใจว่าไม่นานอสังหาฯของท่านควรจะมีคนติดต่อมาแน่ๆไม่ช้าไม่นานนี้ครับผม

การขายฝาก-vs-การฝากขาย

วิธีขายฝาก VS การฝากขาย ฟังมองอาจมีความเหมือน ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยงงงวยกับสองคำนี้ ระหว่าง “ขายฝาก” กับ “ฝากขาย” ว่าแบบเดียวกันไหม ซึ่งจริงแล้วทั้งคู่คำความหมายไม่เหมือนกันอย่างสิ้นเชิง ความไม่เหมือนของทั้งคู่คำ วิธีขายฝาก นับว่าเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งวิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น คนขายฝากจะนำสินทรัพย์มาเป็นหลักสมบัติพัสถานรับประกัน มีการทำนิติกรรมซื้อฝาก-ขายฝากเฉพาะหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ซึ่งเจ้าของในเงินจะเป็นของคนรับซื้อฝากเมื่อกระทำการลงบัญชีฯ คนขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่คืนเงินคืนได้ในช่วงเวลาที่ระบุ ส่วนคนรับซื้อฝากจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอก แล้วก็ได้รับเงินลงทุนคืนเมื่อมีการไถ่คืน การฝากขาย นั้นสื่อความหมายตรงๆตัวหมายถึงผู้ฝากขาย นำเงินของตัวเองไปฝากให้ผู้แทนคนกลาง , โบรกเกอร์ ช่วยกระทำการประชาสัมพันธ์,โปรโมทขายเงินให้กับผู้ครอบครองสินทรัพย์ ช่วยให้ขายได้ง่ายแล้วก็เร็วมากขึ้น ซึ่งเจ้าของในเงินจะถูกโอนก็เมื่อมีการขายเงินได้จริง ความไม่เหมือนระหว่าง“ขายฝาก” และก็ “ฝากขาย” ขายฝาก ฝากขาย – ทำนิติกรรม คำสัญญาซื้อฝาก-ขายฝาก ที่กรมที่ดิน – มีคำสัญญากับคนกลางเป็นลายลักษณ์อักษร – โอนกรรมสิทธิ์เมื่อมีการลงลายลักษณ์อักษรต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินให้กับคนที่รับซื้อฝาก – คนขายยังเป็นเจ้าของเจ้าของ จะโอนกรรมสิทธิ์ต่อเมื่อมีการขายสมบัติพัสถานได้จริงให้กับคนที่รับซื้อ – สามารถไถ่คืนสินทรัพย์คืนได้ในช่วงเวลาระบุ – เปลี่ยนแปลงโอนผู้ครอบครอง ขายขาด – จ่ายดอกตามที่ได้กำหนดข้อตกลง มองเห็นแล้วว่า “ขายฝาก” และก็ “ฝากขาย” นั้นมีเป้าหมายการจัดการที่แตกต่าง

ขายฝากคืออะไร

เพราะอะไรจำเป็นต้อง ขายฝาก ? ที่ผู้คนเลือกขายฝากเงินกันนั้น เนื่องจากมีความสำคัญทางด้านการเงิน อยากเข้าถึงแหล่งเงินทุน แล้วผู้ให้กู้ มักเรียกให้นำเงินหรือบุคคลมารับประกันการจ่ายและชำระหนี้ด้วย เป็นต้นว่าการให้นำเงินทองมาจำนำหรือจำนอง และก็หาบุคคลมารับรอง แม้กระนั้นบ่อยมากที่หลักประกันกลุ่มนี้ ไม่อาจจะช่วยรับประกันได้ว่า ผู้ให้กู้จะได้รับจ่ายหนี้ ผู้ให้กู้จำนวนมากจะบันเทิงใจกว่า ถ้าเกิดคนที่อยากเงินนำเงินทองมาขายฝาก (รับรองวงเงิน) แทน ขายฝาก เป็นอย่างไร ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายต้นแบบหนึ่ง ซึ่งเจ้าของ(ความเป็นเจ้าของ) ในเงินทอง จะเปลี่ยนเป็นของผู้บริโภคฝากโดยทันที เสมือนสัญญาซื้อขายทั่วๆไป แม้กระนั้นต่างกันตรงที่ คนขายฝากสามารถไถ่คืนเงินทองนั้น คืนไปได้ตามข้อตกลงที่ได้ทำกันไว้ ซึ่งจุดแข็ง ของแนวทางการขายฝาก ก็คือ สิทธ์การถือสิทธิ์ ที่พวกเราสามารถไถ่คืนกลับมาเป็นของพวกเราได้(ในช่วงเวลาระบุของข้อตกลง) แม้ว่าจะขายฝากไปแล้ว เมื่อเทียบกับวิธีขายขาดที่เป็นการแปลงผู้ครองถาวร ที่สำคัญเป็นวงเงินที่สมควร ทำให้หาคนซื้อฝากได้ง่าย และไม่จำต้องใช้จ่ายสำหรับในการทำโปรโมท ลงประกาศขาย กรณีข้อตกลงขายทั่วๆไป ขั้นตอนของข้อตกลงขายทั่วๆไป 1.ประกาศขาย กำหนดราคาขายที่สมควรเพื่อเย้ายวนใจให้ผู้บริโภคพอใจ 2.แลก คนขายจะได้เงิน ส่วนคนซื้อจะได้รับโฉนด ลงนามที่กรมที่ดิน รวมทั้งเป็นเจ้าของเจ้าของในสินทรัพย์นั้นๆกรณีข้อตกลงขายฝาก ขั้นตอนของคำสัญญาขายฝาก 1.ประกาศขายฝาก ผู้มีความประสงค์ขายฝาก เจาะจงช่วงเวลาข้อตกลงที่จะไถ่คืน เพื่อไม่ยุ่งยากต่อการตกลงใจกับผู้บริโภคฝาก 2.แลก คนขายฝากจะได้รับเงินสดในทันทีข้างหลังลงลายลักษณ์อักษรที่กรมที่ดิน ส่วนผู้บริโภคฝากจะได้รับโฉนดรับรอง 3.เมื่อถึงกำหนดคำสัญญา คนขายฝากจำเป็นต้องนำเงินมาไถ่คืนที่ดินคืน+ดอก ส่วนคนซื้อฝากก็จะคืนโฉนด เป็นอันเป็นระเบียบเรียบร้อย ในเรื่องที่ถึงกำหนดคำสัญญาแล้วคนขายฝากไม่อาจจะนำเงินมาไถ่คืนได้ สามารถต่อสัญญาขายฝากได้ ** (ขึ้นกับการทำข้อตกลงกันระหว่างผู้บริโภคฝาก รวมทั้งคนขายฝาก) *** แม้กระนั้นถ้าไม่ต่อสัญญาแล้วไม่ไถ่คืน ทางคนซื้อฝากก็มีสิทธิเป็นเจ้าของเจ้าของทรัพย์สมบัติชิ้นนั้นในทันที *** วันนี้บริษัท Smartfinn ให้บริการ ดอกต่ำ เพียงแค่ 0.75% ต่อเดือน มีกลุ่มผู้ชำนาญ รอให้คำแนะนำแนวทางการขายฝาก บริษัทปิดดีลมาแล้วค่ารวมกว่า 1,000 ล้านบาท และก็ matching นักลงทุนซื้อฝากใจดี ในระบบทั้งประเทศเพื่อคนขายฝากได้รับข้อแนะนำที่ยอดเยี่ยม อย่างแม่นยำโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่เป็นอันตราย มีมาตรฐานฯ อนุมัติไว ให้วงเงินสูง ไม่มอง Statement ไม่เช็คเครดิตบูโร

มารู้จัก-ภาระจำยอม-กับ-ทางจำเป็น-กัน

มารู้จะ “ภาระจำยอม” กับ “ ทางจำเป็นจะต้อง” กัน ที่ดินตาบอด หรือที่ดินที่เป็นไปไม่ได้ออกสู่สาธารณะ หรือ ที่ดินที่จะต้องยอมคนอื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง ข้อบังคับวางทางแก้ไขไว้ให้เจ้าของที่กลุ่มนี้แล้ว แบ่งเป็น 2 ลักษณะ เป็นข้อบังคับที่ว่าด้วยเรื่อง “ภาระจำยอม” กับข้อบังคับที่ว่าด้วย “ทางต้อง” ซึ่งอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่ง แล้วก็การค้าขาย ภาระจำยอม ภาษาราษฎรแปลว่า ภาระหน้าที่ที่เจ้าของที่ผืนหนึ่ง จะต้องเห็นด้วยบาป ให้คนอื่นๆใช้ประโยชน์ในที่ดินของตัวเอง คำศัพท์ตามกฎหมายเรียกที่ดินที่มีบาปนี้ ว่า “ภารยทรัพย์”(อ่านว่า พา-ระ-ยะ-ทรัพย์สิน) ส่วนที่ดินที่มีบุญได้ใช้สิทธิประโยชน์ในที่ดินคนอื่นๆ เรียกว่า “สามยสินทรัพย์” (อ่านว่า สา-มะ-ยะ-ทรัพย์สิน) แบบอย่างภาระจำยอม ดังเช่นว่า ยอมมีทางเดิน หรือ ทางทะเล, ยอมมีชายคาคนอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของพวกเรา หรือ ยอมที่จะไม่ก่อสร้างอาคารบ้านเรือน บังแสงไฟ ทางลม แก่ที่ดินข้างๆ ฯลฯ ส่วนประกอบของ “ภาระจำยอม”หมายถึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อม หรืออยู่ชิดกัน และไม่ต้องเป็นทางออกสู่สาธารณะแค่นั้น แต่ว่าใช้ออกไปที่แห่งไหนก็ได้ การเขียน “ภาระจำยอม” ควรจะเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ทั้งสองฝ่าย แล้วก็จะต้องทำเป็นหนังสือ และก็ไปขึ้นทะเบียนต่อข้าราชการ แล้วก็การได้สิทธิ “ภาระจำยอม” นั้น สามารถได้รับโดยผลด้านกฎหมายเหมือนกับการมีไว้ในครอบครองคู่อริด้วย เป็นต้นว่า ผู้ครอบครองสามยสมบัติพัสถานได้มีการใช้ประโยชน์จากที่ดินของพวกเราโดยสงบ รวมทั้งเผย และก็เจตนาจะใช้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินของพวกเราตรงเวลาต่อเนื่องกัน 10 ปี ผู้ครอบครองสามยทรัพย์สินนั้นย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” นั้นโดยอายุความ และก็เมื่อได้สิทธินั้นแล้ว หากแม้ยังไม่ไปลงทะเบียน ก็สามารถชูเป็นข้อต่อสู้ในศาลเพื่อภาระจำยอมนั้นยังคงมีอยู่ได้ แนวทางการทำทางต่างๆดังเช่น ทางเท้ารถยนต์ ก็อยู่ที่ตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ทั้งสองฝ่ายครับผม ข้อบังคับมิได้ระบุว่าจำต้องทำกันเพียงใด สรุปการได้มาซึ่งสิทธิของ “ภาระจำยอม” นั้น มี 2 ทางเป็น ได้รับโดยผลของข้อบังคับ เป็นต้นว่านาย กรัม เจตนาขับขี่รถผ่านที่ดินของพวกเราไปไหนมาไหน อย่างเปิดเผย ใครๆก็รู้ว่า นาย กรัม นั้นใช้ทางนี้เสมอๆ ผ่านไป 10 ปี แบบนี้แล้ว นาย กรัม ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของพวกเราโดยทันที หรือ นาย กรัม ปลูกเรือน ล้ำเข้ามาในที่ดินของพวกเราอย่างสุจริต (เป็น ไม่รู้จักว่าที่ดินส่วนนั้นเป็นของพวกเรา แม้กระนั้นรู้เรื่องว่าเป็นของเขาเอง) และก็ล้ำเข้ามาไม่มากสักเท่าไรนัก กรณีนี้ นาย กรัม ย่อมสามารถที่กำลังจะได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของพวกเรา โดยเขาไม่จำเป็นที่จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเข้ามา ก็แค่ นาย กรัม จำเป็นต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินให้แก่พวกเรา ได้รับโดยทางนิติกรรม ดังเช่นว่าพวกเรามีที่ดินอยู่ 2 แปลง แล้วก็พวกเราได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นาย กรัม โดยมีกติกาว่า นาย กรัม สามารถใช้ทางบนที่ดินของพวกเรา อีกแปลงหนึ่งเป็นทางออกสู่สาธารณะได้ แบบนี้แล้ว นาย กรัม ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของพวกเรา ทางจำเป็นจะต้อง เป็นผลมาจากที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นจนกระทั่งเป็นไปไม่ได้ออกสู่สาธารณะ หรือ ออกได้ แม้กระนั้นทุกข์ยากลำบาก ที่แบบงี้พวกเราบางทีอาจเรียกกันว่า “ที่ตาบอด” ข้อบังคับก็เลยจำเป็นต้องให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดังที่กล่าวถึงแล้ว ให้มีสิทธิใช้ทางออกสู่สาธารณะจากที่ดินแปลงอื่นได้ และก็จะต้องใช้ทางเพื่อออกไปสู่สาธารณะแค่นั้น การใช้สิทธิ “ทางจำเป็นต้อง” ไม่จำเป็นที่ต้องทำเป็นหนังสือ หรือลงบัญชีซึ่งๆหน้าข้าราชการ ราว “ภาระจำยอม” เนื่องจาก “ทางจำเป็นจะต้อง” เป็นสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่แล้ว เจ้าของที่ตาบอดสามารถขอใช้สิทธินั้นได้ เพียงแต่จำเป็นต้องใช้ด้วยความสุจริตแล้วก็เคารพนับถือต่อเจ้าของที่ที่ไปขอใช้ประโยชน์จากเขา วิธีการทำทางออก ก็จำเป็นต้องปฏิบัติพอเพียงเหมาะแก่ความต้องการ แล้วก็จำเป็นต้องมีผลเสียต่อที่ดินที่ยอมใช้ “ทางจำเป็นต้อง” ให้ต่ำที่สุด แล้วก็จำเป็นต้องเลือกทำทางออกที่ใกล้สาธารณะที่สุด เป็นต้นว่า ที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดอยู่ทางทิศเหนือ ระยะทางสู่สาธารณะ 2 กิโล ซึ่งจะใกล้ที่สุด แต่ว่าสามารถออกมาจากบ้านทางด้านทิศใต้ได้ พวกเราจะย่นเวลาเดินทางได้มากเชียว แต่ว่า ระยะทางสู่สาธารณะหมายถึง3 กม. แบบนี้แล้ว พวกเราจำเป็นจะต้องทำทางออกทางทิศเหนือแค่นั้นนะครับ รวมทั้งการใช้ “ทางจำเป็นต้อง” นั้น ผู้ใช้จะต้องจ่ายค่าชดเชย ให้แก่เจ้าของที่ที่ล้อมอยู่ที่ให้พวกเราใช้ด้วย อยู่ที่ตกลงกัน แล้วก็ เมื่อใดก็ตามที่ ที่ดินตาบอดของพวกเรามีทางออกสู่สาธารณะแล้ว พวกเราก็หมดสิทธิใช้ “ทางต้อง” เหนือที่ดินคนอื่นๆถัดไป