วิธีการลดภาษีจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

การปลดปล่อยเงินให้คนอื่นๆเช่า “ค่าใช้จ่ายในการเช่านั้นนับว่าเป็นรายได้ต้นแบบหนึ่ง ผู้ให้เช่าหรือผู้ครอบครองทรัพย์สมบัติ จำต้องเสียภาษีอากร” แม้กระนั้นในด้านปฏิบัติ ผู้ให้เช่าชอบไม่แสดงรายได้ที่ตรงนี้ต่อสรรพแขน หรือทำข้อตกลงค่าใช้จ่ายในการเช่าราคาต่ำต่อข้อเท็จจริง แต่ว่าพวกเราควรจะทำให้มันถูก แล้วก็มันเป็นสิทธิของพวกเราโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะปฏิบัติได้นะครับ ภาษีที่จำเป็นต้องเสียจากการนี้มี 2 ชนิดเป็น ภาษีรายได้บุคคลปกติ ภาษีโรงเรือน ภาษีรายได้บุคคลปกติ แนวทางคำนวณรายได้สุทธิก็คือ รายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่ารวมกัน และก็ หักค่าครองชีพได้ 2 แนวทาง 1.หักรายจ่ายแบบเหมา (ไม่ต้องมีหลักฐานค่าครองชีพ) กรณีนี้ข้อบังคับระบุอัตราหักค่าใช้สอยสูงสุดอยู่ที่ 30 % ของรายได้ 2.หักตามจริง กรณีนี้มีความหมายว่า พวกเราจะต้องเก็บหลักฐานค่าครองชีพไว้ครบ ส่วนจะเลือกแบบไหน จำเป็นต้องพินิจพิจารณาคำนวณมองว่า ที่ไหนจะอดออมได้มากกว่ากันรวมทั้ง ” ไม่มีความจำเป็นที่ต้องเช่นกันทุกปี ” ภาษีโรงเรือน ข้อบังคับกำหนดให้ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเสียภาษีอากรในอัตรา ปริมาณร้อยละ 12.5 ต่อปี จากยอดรายได้ (หรือประเมินมูลค่าเช่าของพวกเรา 1เดือนครึ่ง) โดยมากผู้ให้เช่าจะผลักภาระหน้าที่ภาษีโรงเรือนนี้ให้ผู้เช่าเป็นผู้จะรับผิดชอบ ก็อยู่ที่ตกลง ใจความสำคัญเป็นจะต้องจ่ายสรรพากรเขาครับผม ไม่จ่ายมิได้ ครั้งนี้ในเมื่อภาษีมันสูงขนาดนี้ ต่างก็รู้จักแนวทางคิดแผน เพื่อลดภาระหน้าที่ดังต่อไปนี้ 1.แยกสัญญาเช่าเป็นหลายหมวด จากสัญญาเช่าบ้านฉบับเดียว เดือนละ 20,000 บาท ก็บางครั้งก็อาจจะแบ่งเป็น สัญญาเช่าบ้านเดือนละ 10,000 บาท และก็สัญญาเช่าเครื่องเรือน เดือนละ 10,000 บาทอีกหนึ่งฉบับ หรืออาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีคำสัญญาชนิดอื่นอีก ตัวอย่างเช่นคำสัญญาค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าบริการ ฯลฯ เนื่องจากภาษีโรงเรือนจะคำนวณจากส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าบ้านของพวกเราเพียงแค่นั้น แม้กระนั้นการจำแนกแยกแยะข้อตกลงก็จำต้องทำอยู่ภายใต้เหตุรวมทั้งผลครับผม ไม่ใช่ต้องการจะแยกสัญญาเช่าออกมากไม่น้อยเลยทีเดียว เพื่อค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าบ้านเหลือมูลค่าน้อยเกินความจริง 2.เขียนสิทธิเก็บกิน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพยสิทธิ แปลว่าผู้ครอบครองเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ ได้เขียน “สิทธิเก็บกิน” ให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งจะก่อให้สิทธิ์ทุกสิ่งทุกอย่างในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆละเว้นวิธีขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ กลายเป็นสิทธิ์ของผู้ทรงสิทธิ์นั้น ด้วยเหตุดังกล่าวกรณีปลดปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้เช่าก็เลยจำต้องทำข้อตกลงกับผู้ทรงสิทธิ์ ไม่ใช่ผู้ครอบครองอีกต่อไป และก็รายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ได้รับมา ก็จะถือได้ว่ารายได้ของผู้ทรงสิทธิ์เก็บกิน ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของที่อีกต่อไป การเขียน “สิทธิ์เก็บกิน” เหมาะกับเจ้าของที่มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่น้อยเลยทีเดียวทำให้มีภาระหน้าที่สำหรับเพื่อการเสียภาษีอากรแบบอัตรารุ่งเรืองสูง เพื่อแบ่งเบาภาระภาษี ผู้กระทำระจายรายได้เพื่อการเสียภาษีอากร ไปยังคนอื่นที่เสียภาษีอากรในอัตราที่ต่ำกว่า โดยส่วนมากก็จะเขียนสิทธิดังที่กล่าวถึงมาแล้วให้แก่ลูก หรือญาติสนิทกันจริงๆเมื่อลูกเป็นผู้ทรงสิทธิแล้ว สัญญาเช่าจำเป็นที่จะต้องทำในชื่อของลูกในฐานะผู้ให้เช่า รายได้ที่ตรงนี้ก็จะเป็นของลูกไป ส่วนการเขียนทะเบียนสิทธิเก็บกินให้เอ็งคู่รักที่ถูกกฎหมาย มิได้ช่วยเรื่องภาษี เพราะว่ารายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าของคู่แต่งงานจำเป็นต้องเอามารวมยื่นเสียภาษีอากรด้วยกัน ตามประมวลรัษฎากร การเขียน “สิทธิเก็บกิน” มีอยู่ร่วมกัน 3 แบบ 1.การเขียนสิทธิเก็บกินแบบมีระบุช่วงเวลา จะกำหนดช้านานเท่าไรก็ได้ แต่ว่าจำต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกิดเกินข้อบังคับให้น้อยลงมาเหลือ 30 ปี 2.การเขียนทะเบียนในลักษณะไม่มีตั้งเวลา หรือเขียนชั่วชีวิตผู้ทรงสิทธิ 3.การเขียนสิทธิเก็บกินให้ แบบมีเงื่อนไขเป็นผู้บริจาคสิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกยกเลิกสิทธิเก็บกินเมื่อใดก็ได้ ซึ่งการกำหนดข้อตกลงอย่างงี้ สามารถทำเป็นทั้งยังการเขียนแบบมีระบุช่วงเวลา แล้วก็เขียนแบบไม่มีระบุช่วงเวลา การเขียนทะเบียน “สิทธิ์เก็บกิน” นั้น จะต้องไปลงทะเบียนกันที่ที่ทำการที่ดินก็เป็นสิทธิของพวกเราโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งสามารถควรกระทำได้ โดยไม่ต้องหลบหรือทำอะไรที่มันซุ่มมีความเสี่ยงต่อการกระทำผิดข้อบังคับ

สัญญาแต่งตั้ง-นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

การแต่งคนกลางให้เขาช่วยขาย หรือหาคนมาเช่าห้องของพวกเรา การที่จะปลดปล่อยขาย หรือเช่า บ้าน คอนโด นั้น การแต่งคนกลางให้เขาช่วยขาย หรือหาคนมาเช่าห้องของพวกเรา ก็เป็นโอกาสหนึ่ง เพราะว่านอกเหนือจากไม่ต้องอ่อนล้าสำหรับการประกาศ บริษัทคนกลางโดยมากเขาจะมี หนทางการตลาดของเขา ซึ่งหากเป็นบริษัทที่เป็นที่รู้จักก็ยิ่งได้โอกาสสำหรับการขายเยอะขึ้นเรื่อยๆ ข้อตกลงตั้งคนกลางโดยปกติจะมี 2 แบบ ก็คือ คำสัญญาแบบเปิด กับ ข้อตกลงแบบปิด “ข้อตกลงแบบเปิด” ก็คือ คนกลางเขาก็ขายสินค้าไป พวกเราก็ยังสามารถขายสินค้าพวกเราเองได้ด้วย หรือ สามารถ ตั้งคนกลางเจ้าอื่นช่วยขายก็ยังได้ คนกลางเจ้าไหนขายได้ก่อน ก็จะได้รับค่าคอมฯไป ถ้าหากพวกเราขายได้เองก็ไม่ต้องจ่ายค่าคอมฯ คำสัญญาอย่างนี้ถ้าหากเป็นบริษัทคนกลางชั้นหนึ่ง เขาชอบไม่ทำ เนื่องจากว่าการประกาศโปรโมทนั้น มีต้นทุนอยู่ โดยมากคำสัญญาเปิดรูปแบบนี้ชอบเป็นคนกลางรายย่อย “คำสัญญาแบบปิด” แปลว่า ถ้าเกิดผู้ครอบครองสินทรัพย์ตั้งคนกลางเจ้านี้แล้ว ก็ไม่มีสิทธิไปตั้งคนอื่นๆอีก และก็ถึงมีคนมาซื้อ หรือมาเช่าห้องของพวกเรา โดยมิได้ผ่านคนกลาง พวกเราก็ยังจำต้องจ่ายค่าคอมฯ หรือค่าตอบแทนให้แก่บริษัทคนกลางที่พวกเราแต่ง ตามข้อตกลง การทำข้อตกลงนั้นสามารถระบุได้ว่าช่วงเวลามากแค่ไหน ก็ขึ้นกับที่ตกลงกัน ถ้าเกิดถึงกำหนดรวมทั้งมีสิทธิที่จะยกเลิกคำสัญญา หรือเปลี่ยนแปลงคนกลางเจ้าใหม่ได้เสมอ

ไม่จ่ายค่าเช่า-เจ้าของบ้าน-ขนของผู้เช่าออก-จะผิดหรือไม่

ไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้าน ขนย้ายผู้เช่าออก จะไม่ถูกหรือเปล่า กรณีถ้าหากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือไม่ทำตามสัญญาเช่า เจ้าของบ้านแงะประตู ขนย้ายผู้เช่าออก จะไม่ถูกฐาน “ล่วงล้ำ” หรือเปล่า มี 2 กรณีขอรับ ขึ้นกับสัญญาเช่า ถ้าหากสัญญาเช่าเจาะจงไว้ว่า ดังเช่น “ถ้าเกิดผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามที่กำหนด หรือกระทำผิดคำสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่าสามารถเข้าครอบครองสถานที่ให้เช่า, ใส่กุญแจประตูสถานที่ให้เช่า, หรือ สามารถขนเงินของผู้เช่า ออกมาจากสถานที่เช่าได้โดยทันที โดยไม่จะต้องบอกให้ทราบ” ฯลฯ อย่างงี้ทำเป็นครับผม ไม่ผิดละเมิดนะครับ แต่ว่าถ้าเกิดไม่มีใจความรูปแบบนี้ในคำสัญญา ทำไม่ได้จัดว่ามีความผิดฐานล่วงล้ำนะครับ จะมองเห็นได้ว่าถ้าเกิดในฐานะผู้ให้เช่า ในสัญญาเช่า ควรจะมีใจความที่เจาะจงมอบอำนาจทำการได้ตามคำสัญญา ซึ่งธรรมดามักจำเป็นต้องร่างหรือเขียนเพิ่มเป็นพิเศษขอรับ โดยเหตุนั้นหากท่านเป็นเจ้าของ จะปลดปล่อยเช่าห้อง ปลดปล่อยเช่าห้อง อย่าลืมร่างสัญญาข้อนี้เสริมเติมไว้ภายในสัญญาเช่าด้วยครับ…