ไม่จ่ายค่าเช่า-เจ้าของบ้าน-ขนของผู้เช่าออก-จะผิดหรือไม่

ไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้าน ขนย้ายผู้เช่าออก จะไม่ถูกหรือเปล่า กรณีถ้าหากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือไม่ทำตามสัญญาเช่า เจ้าของบ้านแงะประตู ขนย้ายผู้เช่าออก จะไม่ถูกฐาน “ล่วงล้ำ” หรือเปล่า มี 2 กรณีขอรับ ขึ้นกับสัญญาเช่า ถ้าหากสัญญาเช่าเจาะจงไว้ว่า ดังเช่น “ถ้าเกิดผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามที่กำหนด หรือกระทำผิดคำสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่าสามารถเข้าครอบครองสถานที่ให้เช่า, ใส่กุญแจประตูสถานที่ให้เช่า, หรือ สามารถขนเงินของผู้เช่า ออกมาจากสถานที่เช่าได้โดยทันที โดยไม่จะต้องบอกให้ทราบ” ฯลฯ อย่างงี้ทำเป็นครับผม ไม่ผิดละเมิดนะครับ แต่ว่าถ้าเกิดไม่มีใจความรูปแบบนี้ในคำสัญญา ทำไม่ได้จัดว่ามีความผิดฐานล่วงล้ำนะครับ จะมองเห็นได้ว่าถ้าเกิดในฐานะผู้ให้เช่า ในสัญญาเช่า ควรจะมีใจความที่เจาะจงมอบอำนาจทำการได้ตามคำสัญญา ซึ่งธรรมดามักจำเป็นต้องร่างหรือเขียนเพิ่มเป็นพิเศษขอรับ โดยเหตุนั้นหากท่านเป็นเจ้าของ จะปลดปล่อยเช่าห้อง ปลดปล่อยเช่าห้อง อย่าลืมร่างสัญญาข้อนี้เสริมเติมไว้ภายในสัญญาเช่าด้วยครับ…

การเขียนป้ายประกาศการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผล

ด้วยเหตุว่าเมื่อได้สมบัติพัสถานมาแล้ว ต้องการจะขายทำเงิน ยุคนี้มีวิถีทางมากนะครับที่จะประกาศ วิถีทางทาง Internet เป็นวิถีทางที่ง่าย สบาย และก็เร็วไวที่สุด แม้กระนั้นป้ายยังคงมีความจำเป็นต่อการรับทราบของคนเราอยู่ ป้ายปิดประกาศของพวกเราจะต้องมีเนื้อความอะไรบ้าง จะขาย หรือ จะเช่า ขายอะไร หรือ เช่าอะไร คุณลักษณะของทรัพย์สิน เบอร์ติดต่อ จำเป็นต้องชัดแจ้ง ปิดป้ายเช่นไร ให้เห็นผล ข้อมูลชัด อ่านง่าย รู้เรื่องเร็ว จำต้องติดให้อยู่ในระดับสายตา ติดให้เหมาะสม ถูกทาง เป็นเว้นแต่หน้าบ้านที่จะขายแล้ว ควรจำเป็นต้องไปขึ้นป้ายตามแหล่งชุมชนในบริเวณนั้นด้วย แม้เอาบ้านที่จะขายเป็นศูนย์กลาง รัศมี 3 – 5 กม. รอบๆนั้นต้องมีป้ายสำหรับประกาศขายบ้านของพวกเราให้มองเห็น หมั่นตรวจตราเพราะป้ายพวกเรา ยังอยู่ที่เดิมหรือเปล่า หากทำป้าย รวมทั้งติดต่อออกไปได้ครบบริบรูณ์ทั้งปวงที่กล่าวมานี้ มั่นใจว่าไม่นานอสังหาฯของท่านควรจะมีคนติดต่อมาแน่ๆไม่ช้าไม่นานนี้ครับผม

การขายฝาก-vs-การฝากขาย

วิธีขายฝาก VS การฝากขาย ฟังมองอาจมีความเหมือน ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยงงงวยกับสองคำนี้ ระหว่าง “ขายฝาก” กับ “ฝากขาย” ว่าแบบเดียวกันไหม ซึ่งจริงแล้วทั้งคู่คำความหมายไม่เหมือนกันอย่างสิ้นเชิง ความไม่เหมือนของทั้งคู่คำ วิธีขายฝาก นับว่าเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งวิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น คนขายฝากจะนำสินทรัพย์มาเป็นหลักสมบัติพัสถานรับประกัน มีการทำนิติกรรมซื้อฝาก-ขายฝากเฉพาะหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ซึ่งเจ้าของในเงินจะเป็นของคนรับซื้อฝากเมื่อกระทำการลงบัญชีฯ คนขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่คืนเงินคืนได้ในช่วงเวลาที่ระบุ ส่วนคนรับซื้อฝากจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอก แล้วก็ได้รับเงินลงทุนคืนเมื่อมีการไถ่คืน การฝากขาย นั้นสื่อความหมายตรงๆตัวหมายถึงผู้ฝากขาย นำเงินของตัวเองไปฝากให้ผู้แทนคนกลาง , โบรกเกอร์ ช่วยกระทำการประชาสัมพันธ์,โปรโมทขายเงินให้กับผู้ครอบครองสินทรัพย์ ช่วยให้ขายได้ง่ายแล้วก็เร็วมากขึ้น ซึ่งเจ้าของในเงินจะถูกโอนก็เมื่อมีการขายเงินได้จริง ความไม่เหมือนระหว่าง“ขายฝาก” และก็ “ฝากขาย” ขายฝาก ฝากขาย – ทำนิติกรรม คำสัญญาซื้อฝาก-ขายฝาก ที่กรมที่ดิน – มีคำสัญญากับคนกลางเป็นลายลักษณ์อักษร – โอนกรรมสิทธิ์เมื่อมีการลงลายลักษณ์อักษรต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินให้กับคนที่รับซื้อฝาก – คนขายยังเป็นเจ้าของเจ้าของ จะโอนกรรมสิทธิ์ต่อเมื่อมีการขายสมบัติพัสถานได้จริงให้กับคนที่รับซื้อ – สามารถไถ่คืนสินทรัพย์คืนได้ในช่วงเวลาระบุ – เปลี่ยนแปลงโอนผู้ครอบครอง ขายขาด – จ่ายดอกตามที่ได้กำหนดข้อตกลง มองเห็นแล้วว่า “ขายฝาก” และก็ “ฝากขาย” นั้นมีเป้าหมายการจัดการที่แตกต่าง

ขายฝากคืออะไร

เพราะอะไรจำเป็นต้อง ขายฝาก ? ที่ผู้คนเลือกขายฝากเงินกันนั้น เนื่องจากมีความสำคัญทางด้านการเงิน อยากเข้าถึงแหล่งเงินทุน แล้วผู้ให้กู้ มักเรียกให้นำเงินหรือบุคคลมารับประกันการจ่ายและชำระหนี้ด้วย เป็นต้นว่าการให้นำเงินทองมาจำนำหรือจำนอง และก็หาบุคคลมารับรอง แม้กระนั้นบ่อยมากที่หลักประกันกลุ่มนี้ ไม่อาจจะช่วยรับประกันได้ว่า ผู้ให้กู้จะได้รับจ่ายหนี้ ผู้ให้กู้จำนวนมากจะบันเทิงใจกว่า ถ้าเกิดคนที่อยากเงินนำเงินทองมาขายฝาก (รับรองวงเงิน) แทน ขายฝาก เป็นอย่างไร ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายต้นแบบหนึ่ง ซึ่งเจ้าของ(ความเป็นเจ้าของ) ในเงินทอง จะเปลี่ยนเป็นของผู้บริโภคฝากโดยทันที เสมือนสัญญาซื้อขายทั่วๆไป แม้กระนั้นต่างกันตรงที่ คนขายฝากสามารถไถ่คืนเงินทองนั้น คืนไปได้ตามข้อตกลงที่ได้ทำกันไว้ ซึ่งจุดแข็ง ของแนวทางการขายฝาก ก็คือ สิทธ์การถือสิทธิ์ ที่พวกเราสามารถไถ่คืนกลับมาเป็นของพวกเราได้(ในช่วงเวลาระบุของข้อตกลง) แม้ว่าจะขายฝากไปแล้ว เมื่อเทียบกับวิธีขายขาดที่เป็นการแปลงผู้ครองถาวร ที่สำคัญเป็นวงเงินที่สมควร ทำให้หาคนซื้อฝากได้ง่าย และไม่จำต้องใช้จ่ายสำหรับในการทำโปรโมท ลงประกาศขาย กรณีข้อตกลงขายทั่วๆไป ขั้นตอนของข้อตกลงขายทั่วๆไป 1.ประกาศขาย กำหนดราคาขายที่สมควรเพื่อเย้ายวนใจให้ผู้บริโภคพอใจ 2.แลก คนขายจะได้เงิน ส่วนคนซื้อจะได้รับโฉนด ลงนามที่กรมที่ดิน รวมทั้งเป็นเจ้าของเจ้าของในสินทรัพย์นั้นๆกรณีข้อตกลงขายฝาก ขั้นตอนของคำสัญญาขายฝาก 1.ประกาศขายฝาก ผู้มีความประสงค์ขายฝาก เจาะจงช่วงเวลาข้อตกลงที่จะไถ่คืน เพื่อไม่ยุ่งยากต่อการตกลงใจกับผู้บริโภคฝาก 2.แลก คนขายฝากจะได้รับเงินสดในทันทีข้างหลังลงลายลักษณ์อักษรที่กรมที่ดิน ส่วนผู้บริโภคฝากจะได้รับโฉนดรับรอง 3.เมื่อถึงกำหนดคำสัญญา คนขายฝากจำเป็นต้องนำเงินมาไถ่คืนที่ดินคืน+ดอก ส่วนคนซื้อฝากก็จะคืนโฉนด เป็นอันเป็นระเบียบเรียบร้อย ในเรื่องที่ถึงกำหนดคำสัญญาแล้วคนขายฝากไม่อาจจะนำเงินมาไถ่คืนได้ สามารถต่อสัญญาขายฝากได้ ** (ขึ้นกับการทำข้อตกลงกันระหว่างผู้บริโภคฝาก รวมทั้งคนขายฝาก) *** แม้กระนั้นถ้าไม่ต่อสัญญาแล้วไม่ไถ่คืน ทางคนซื้อฝากก็มีสิทธิเป็นเจ้าของเจ้าของทรัพย์สมบัติชิ้นนั้นในทันที *** วันนี้บริษัท Smartfinn ให้บริการ ดอกต่ำ เพียงแค่ 0.75% ต่อเดือน มีกลุ่มผู้ชำนาญ รอให้คำแนะนำแนวทางการขายฝาก บริษัทปิดดีลมาแล้วค่ารวมกว่า 1,000 ล้านบาท และก็ matching นักลงทุนซื้อฝากใจดี ในระบบทั้งประเทศเพื่อคนขายฝากได้รับข้อแนะนำที่ยอดเยี่ยม อย่างแม่นยำโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่เป็นอันตราย มีมาตรฐานฯ อนุมัติไว ให้วงเงินสูง ไม่มอง Statement ไม่เช็คเครดิตบูโร

ที่ดินมือเปล่า-คืออะไร-และ-กฏหมายอะไรที่เกี่ยวข้อง

ที่ดินมือเปล่า เป็นอย่างไร “ที่ดิน มือเปล่า” เป็นที่ดินซึ่งไม่มีหนังสือแสดงเจ้าของในที่ดิน อย่างเช่น ไม่มีโฉนด ฯลฯ เจ้าของที่ดังกล่าวมาแล้วข้างต้นเขามีเพียงแค่สิทธิครอบครอง แต่ว่าถ้าหากจะซื้อที่ดินมือเปล่า จำเป็นต้องตรึกตรองมองที่ข้อบังคับ ซึ่งจะต้องทราบว่ามีข้อตกลงอย่างไรบ้าง ในทางฎหมาย ที่ดินมือเปล่า ก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง การโอนที่ดินมือเปล่านั้นก็จะต้องประพฤติตามข้อบังคับก็คือ จะต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็ลงบัญชีซึ่งๆหน้าข้าราชการ ไม่อย่างนั้นนับว่าเป็นโมฆะ ฟ้องบังคับคดีกันมิได้ แต่ว่า ศาลฎีกาท่านวิเคราะห์ว่าถึงแม้ว่าจะมิได้ปฏิบัติตามแบบ ก็เลยกลายเป็นโมฆะ แม้กระนั้นการการโอนที่ดินมือเปล่านั้นบริบูรณ์ เพราะว่าการโอนที่ดินมือเปล่าแค่เพียงมอบการมีไว้ในครอบครอง ตามประมวลแพ่งและก็การซื้อขาย มาตรา 1378 ก็ได้แล้ว เพราะเหตุว่าที่วิวาทนั้นเป็นที่ดินมือเปล่า คนขายมีเพียงแค่สิทธิครอบครอง ในเมื่อขายและจากนั้นก็จัดว่าคนขายได้สละเจตนาครองไม่ยึดมั่นที่วิวาทอีกต่อไป ก็เลยบังคับได้ ที่แท้มีประมวลกฎหมาย ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่บังคับให้การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่านั้น จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็ขึ้นทะเบียนเฉพาะหน้าข้าราชการ แต่ว่าในทางปฏิบัติด้วย ถึงแม้ว่าจะกลายเป็นโมฆะ แต่ว่าการมอบการมีไว้ในครอบครองจะบริบูรณ์หรือเปล่าจะต้องมองโดยชอบด้วยกฎหมายแพ่ง ถ้าที่ดินแปลงนั้นมีใบรับรองวิธีการทำคุณประโยชน์ ก็ควรจะทำเป็นหนังสือแล้วไปขึ้นทะเบียนเฉพาะหน้าข้าราชการ แปลงชื่อในใบรับรอง ก็จะสุขใจกว่า ดังมีตัวกฎหมาย กับศาลฎีกาที่เกี่ยวเนื่องตามแบบนี้ คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 863/2510 ถึงแม้การซื้อขายแลกเปลี่ยนมิได้ทำเป็นหนังสือรวมทั้งลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการจะเป็นโมฆะดีแล้ว แม้กระนั้นที่วิวาทเป็นที่ดินมือเปล่า คนขายมีแต่เพียงสิทธิครอบครองเพียงแค่นั้น เมื่อคนขายได้มอบที่ทะเลาะให้คนซื้อตามสัญญาซื้อขายก็ฟังได้ว่าคนขายได้สละเจตนาครองไม่ยึดมั่นที่โต้เถียงถัดไป การมีไว้ในครอบครองของคนขายสิ้นสุดลงแล้ว คนซื้อได้รับโอนการมีไว้ในครอบครอง ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิการมีไว้ในครอบครองที่โต้เถียงนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 แล้ว คนขายจะมาฟ้องเรียกที่โต้เถียงคืนมิได้… คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 269/2511 ค้าขายที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน โดยการทำหนังสือคุ้นเคยคนขายได้รับเงินค่าที่ดินครบถ้วนสมบูรณ์ แล้วก็คนขายได้ส่งการมีไว้ในครอบครองให้ผู้บริโภคตั้งแต่วันลงลายลักษณ์อักษรค้าขาย หากแม้คำสัญญามีเนื้อความว่าคนขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนซื้อด้านในระบุ 1 เดือน นับจากวันลงนามก็ตามเมื่อคนขายได้สละสิทธิครอบครองให้ผู้บริโภคใช้สิทธิครอบครองมาตรงเวลาเกิน 1 ปี คนซื้อได้สิทธิครอบครองการที่ยังมิได้ไปลงบัญชีการค้าขายจะเป็นโมฆะหรือไม่ก็ไม่ส่งผลให้คนซื้อหมดสิทธิครอง คำตัดสินศาลฎีกาที่ 67/2511 ถึงแม้การค้าขายที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำถูกตามแบบนิติกรรมซื้อขายแลกเปลี่ยนอันเป็นโมฆะก็ตาม แต่ว่าเมื่อคนขายสละเจตนาถือครองให้คนซื้อเข้าครอบครองแล้วผู้บริโภคย่อมได้สิทธิครอบครองตั้งแต่คนขายสละการมีไว้ในครอบครองส่วนที่ผู้บริโภคอยากให้คนขายไปโอนทางนิติกรรมอีก ก็เพื่อเป็นหลักฐานมั่นคงแค่นั้นแล้วก็กรณีแบบนี้ไม่เป็นคำสัญญาจะจำหน่าย คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 2434/2528 การโอนสิทธิครอบครองเพราะมีการจำหน่ายที่ดินที่มีใบรับรองแนวทางการทำคุณประโยชน์แล้วนั้นย่อมทำเป็นโดยบริบูรณ์ ด้วยวิธีการทำเป็นหนังสือและก็ลงทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4ทวิ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 96 ข้อ 2 ซึ่งเป็นการทำตามแบบของข้อบังคับประการ หนึ่งกับทำการโอนโดยเรื่องจริงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378 อีกประการหนึ่งซึ่งไม่ต้องมีแบบการที่โจทก์ขายที่ทะเลาะอันเป็นที่มีน.ส.3ให้เชลยโดยการทำหนังสือสัญญาจำหน่ายคุ้นเคยแล้วก็เชลยได้เข้าครอบครองยึดมั่นที่โต้เถียงภายหลังจากทำซื้อจาก โจทก์แล้วโดยปลูกเรือน ปลูกต้นไม้ แล้วก็สร้างยุ้งเชลยก็เลยได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยประการข้างหลัง หาจำเป็นต้องประพฤติตามแบบของนิติกรรมไม่ และก็กรณีแบบนี้ไม่เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 115 คำตัดสินศาลฎีกาที่ 286/2537 เชลยซื้อที่วิวาทจากผัวโจทก์รวมทั้งเข้าอยู่เสมอมา ถึงแม้การซื้อขายแลกเปลี่ยนมิได้ทำเป็นหนังสือแล้วก็ลงทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการกลายเป็นโมฆะ แต่ว่าที่โต้เถียงเป็นที่ดินที่มีใบรับรองวิธีการทำคุณประโยชน์ย่อมโอนการมีไว้ในครอบครองให้แก่กันได้โดยสละการมีไว้ในครอบครองรวมทั้งส่งสมบัติพัสถานสิทธิที่ครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377, 1378 เชลยก็เลยเป็นผู้มีสิทธิถือครองที่โต้เถียง คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 6597/2542 ที่ดินวิวาทเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิใบรับรองกระบวนการทำคุณประโยชน์ (น.ส.3กรัม) ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิก็เลยมีเพียงแต่สิทธิครอบครอง ถึงแม้ว่าการค้าขายที่ดินโต้เถียงระหว่างโจทก์กับเชลยที่ 1 จะมิได้ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ แต่ว่าเมื่อเชลยที่ 1 มอบการมีไว้ในครอบครองแล้วก็โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินโต้เถียงแล้ว การค้าขายย่อมบริบูรณ์โดยการส่งการมีไว้ในครอบครองหากลายเป็นโมฆะไม่ โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินโต้เถียงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378… คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 675/2550 การค้าขายที่ดินวิวาทระหว่างโจทก์กับ มัธยม ไม่ได้ลงทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ กลายเป็นโมฆะตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แม้กระนั้นช่วงเวลาที่จำหน่ายกันที่ดินวิวาทยังเป็นที่ดินมือเปล่า มัธยม ก็เลยมีเพียงแต่สิทธิครอบครองเพียงแค่นั้น เมื่อ มัธยม ส่งที่ดินทะเลาะและก็โจทก์เข้าครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามมายี่ห้อ 1377 แล้วก็ 1378 อันเป็นการได้สิทธิครอบครองมาด้วยการครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย มัธยม ย่อมไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะจำเป็นต้องไปขึ้นทะเบียนโอนที่ดินทะเลาะให้แก่โจทก์ โจทก์ก็เลยไร้อำนาจฟ้องขอให้บังคับเชลยซึ่งเป็นผู้สืบสกุลของ มัธยม ให้ปฏิบัติงานล้มเลิกชื่อ มัธยม ออกมาจากโฉนดที่ดินวิวาท ค้นหาคำวินิจฉัยศาลฎีกา

จะซื้อให้ถูกขายให้ได้กำไรนั้น-ต้องดูอะไรบ้าง

จะซื้อให้ถูกขายให้ได้กำไรนั้น จะต้องมองอะไรบ้าง ขั้นต่ำพวกเราควรจะตีราคาบ้านพื้นฐานก่อน โดยการเปรียบเทียบจากราคาท้องตลาด, ราคาประเมินจากที่ทำการที่ดิน, ราคาประเมินจากแบงค์ และก็จำเป็นต้องเปรียบราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงทั้งยังขนาดที่ดิน, สถานที่, สิ่งแวดล้อม, หนทาง, ประสิทธิภาพของตัวตึก หรือตัวบ้าน พวกเราอาจจะเคยได้เห็นกันว่ามีบ้านที่ดิน ขึ้นป้ายประกาศขายอยู่เป็นปีๆก็ยังไม่มีลูกค้ามาซื้อ ซึ่งราคาขายมันจะต้องอิงกับข้อเท็จจริง แล้วถ้าหากพวกเราเป็นผู้บริโภคพวกเราก็จะต้องทราบก่อนว่า ซื้อไปเพื่ออะไร ดังเช่น ซื้อเพื่ออยู่เอง ราคาซื้อตามความพึงพอใจ อย่างเช่น – ย้ำความพอใจ, มองทำเลที่ตั้ง(ใกล้สถานที่ทำงาน, ใกล้สถานศึกษา), สไตล์การตกแต่ง ฯลฯ – ครอบครัวมีส่วนร่วมสำหรับเพื่อการตกลงใจ ซื้อให้บุคคลอื่น ดังเช่นว่า ซื้อให้ลูก ต้นเหตุสำหรับเพื่อการตกลงใจก็คงจะคล้ายกับการซื้อให้ตนเอง ซื้อเพื่อการลงทุน เรื่องราคาเป็นปัจจัยหลักที่จะตกลงใจซื้อ ไหมซื้อ แม้พวกเราจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อทำเงินสิ่งที่เป็นเหตุสำหรับในการตกลงใจที่ต้องมีในทรัพย์สมบัตินั้นๆเป็น ได้กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ จำต้องต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมิน เพียงพอเข้าซื้อแล้วสามารถปลดปล่อยขายได้กำไรแน่ๆ หรือ ส่งผลทดแทนขณะครองสินทรัพย์นั้นอยู่ ตัวอย่างเช่น มีผู้เช่าอยู่ ฯลฯ ระเบียบปฏิบัติของคณะกรรมการตั้งราคาประเมินเงินทุน เกี่ยวกับหลักเกณฑ์และก็กรรมวิธีสำหรับการตั้งราคาประเมินเงินทุนของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมลงบัญชีสิทธิรวมทั้งนิติกรรม พุทธศักราช 2535 รวมทั้ง ฉบับที่ 2 ปรับแก้เสริมเติม พุทธศักราช 2538 อาศัยอำนาจตามความลับมาตรา 105 ห้า ที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งปรับแต่งเพิ่มอีก โดยพ.ร.บ.ปรับแก้เพิ่มเติมอีกประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 5) พุทธศักราช 2534 แล้วก็มาดรา 62 ที่พ.ร.บ.ห้องชุด พุทธศักราช 2522 คณะกรรมการตั้งราคาประเมินเงินทุนก็เลยจัดระเบียบไว้ดังนี้ ข้อ 22. ให้ระบุอัตราค่าเสื่อมของโรงเรือนสิ่งก่อสร้างแต่ละจำพวก ดังต่อไปนี้ (1) โรงเรือนสิ่งก่อสร้างที่เป็นอาคาร ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 10 จำนวนร้อยละ 1 ต่อปี ปีที่ 11 ถึงปีที่ 42 ปริมาณร้อยละ 2 ต่อปี แล้วก็ตั้งแต่ ปีที่ 43 เป็นต้นไปให้หักค่าเสื่อมจำนวนร้อยละ 76 ตลอดอายุการใช้แรงงานของ โรงเรือนสิ่งก่อสร้างนั้น (2) โรงเรือนสิ่งก่อสร้างที่เป็นอาคารครึ่งไม้ ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 5 ปริมาณร้อยละ 2 ต่อปี ปีที่ 6 ถึงปีที่ 15 ปริมาณร้อยละ 4 ต่อปี ปีที่ 16 ถึงปีที่ 21 จำนวนร้อยละ 5 ต่อปี และก็ตั้งแต่ปีที่ 22 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมปริมาณร้อยละ 85 ตลอดอายุการใช้แรงงานของโรงเรือนสิ่งก่อสร้างนั้น (3) โรงเรือนสิ่งก่อสร้างที่เป็นไม้ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 5 ปริมาณร้อยละ 3 ต่อปี ปีที่ 6 ถึงปีที่ 15 ปริมาณร้อยละ 5 ต่อปี ปีที่ 16 ถึงปีที่ 18 จำนวนร้อยละ 7 ต่อปี แล้วก็ตั้งแต่ปีที่ 19 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมปริมาณร้อยละ 93 ตลอดอายุการใช้แรงงานของโรงเรือนสิ่งก่อสร้างนั้น

มารู้จัก-ภาระจำยอม-กับ-ทางจำเป็น-กัน

มารู้จะ “ภาระจำยอม” กับ “ ทางจำเป็นจะต้อง” กัน ที่ดินตาบอด หรือที่ดินที่เป็นไปไม่ได้ออกสู่สาธารณะ หรือ ที่ดินที่จะต้องยอมคนอื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง ข้อบังคับวางทางแก้ไขไว้ให้เจ้าของที่กลุ่มนี้แล้ว แบ่งเป็น 2 ลักษณะ เป็นข้อบังคับที่ว่าด้วยเรื่อง “ภาระจำยอม” กับข้อบังคับที่ว่าด้วย “ทางต้อง” ซึ่งอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่ง แล้วก็การค้าขาย ภาระจำยอม ภาษาราษฎรแปลว่า ภาระหน้าที่ที่เจ้าของที่ผืนหนึ่ง จะต้องเห็นด้วยบาป ให้คนอื่นๆใช้ประโยชน์ในที่ดินของตัวเอง คำศัพท์ตามกฎหมายเรียกที่ดินที่มีบาปนี้ ว่า “ภารยทรัพย์”(อ่านว่า พา-ระ-ยะ-ทรัพย์สิน) ส่วนที่ดินที่มีบุญได้ใช้สิทธิประโยชน์ในที่ดินคนอื่นๆ เรียกว่า “สามยสินทรัพย์” (อ่านว่า สา-มะ-ยะ-ทรัพย์สิน) แบบอย่างภาระจำยอม ดังเช่นว่า ยอมมีทางเดิน หรือ ทางทะเล, ยอมมีชายคาคนอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของพวกเรา หรือ ยอมที่จะไม่ก่อสร้างอาคารบ้านเรือน บังแสงไฟ ทางลม แก่ที่ดินข้างๆ ฯลฯ ส่วนประกอบของ “ภาระจำยอม”หมายถึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อม หรืออยู่ชิดกัน และไม่ต้องเป็นทางออกสู่สาธารณะแค่นั้น แต่ว่าใช้ออกไปที่แห่งไหนก็ได้ การเขียน “ภาระจำยอม” ควรจะเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ทั้งสองฝ่าย แล้วก็จะต้องทำเป็นหนังสือ และก็ไปขึ้นทะเบียนต่อข้าราชการ แล้วก็การได้สิทธิ “ภาระจำยอม” นั้น สามารถได้รับโดยผลด้านกฎหมายเหมือนกับการมีไว้ในครอบครองคู่อริด้วย เป็นต้นว่า ผู้ครอบครองสามยสมบัติพัสถานได้มีการใช้ประโยชน์จากที่ดินของพวกเราโดยสงบ รวมทั้งเผย และก็เจตนาจะใช้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินของพวกเราตรงเวลาต่อเนื่องกัน 10 ปี ผู้ครอบครองสามยทรัพย์สินนั้นย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” นั้นโดยอายุความ และก็เมื่อได้สิทธินั้นแล้ว หากแม้ยังไม่ไปลงทะเบียน ก็สามารถชูเป็นข้อต่อสู้ในศาลเพื่อภาระจำยอมนั้นยังคงมีอยู่ได้ แนวทางการทำทางต่างๆดังเช่น ทางเท้ารถยนต์ ก็อยู่ที่ตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ทั้งสองฝ่ายครับผม ข้อบังคับมิได้ระบุว่าจำต้องทำกันเพียงใด สรุปการได้มาซึ่งสิทธิของ “ภาระจำยอม” นั้น มี 2 ทางเป็น ได้รับโดยผลของข้อบังคับ เป็นต้นว่านาย กรัม เจตนาขับขี่รถผ่านที่ดินของพวกเราไปไหนมาไหน อย่างเปิดเผย ใครๆก็รู้ว่า นาย กรัม นั้นใช้ทางนี้เสมอๆ ผ่านไป 10 ปี แบบนี้แล้ว นาย กรัม ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของพวกเราโดยทันที หรือ นาย กรัม ปลูกเรือน ล้ำเข้ามาในที่ดินของพวกเราอย่างสุจริต (เป็น ไม่รู้จักว่าที่ดินส่วนนั้นเป็นของพวกเรา แม้กระนั้นรู้เรื่องว่าเป็นของเขาเอง) และก็ล้ำเข้ามาไม่มากสักเท่าไรนัก กรณีนี้ นาย กรัม ย่อมสามารถที่กำลังจะได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของพวกเรา โดยเขาไม่จำเป็นที่จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเข้ามา ก็แค่ นาย กรัม จำเป็นต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินให้แก่พวกเรา ได้รับโดยทางนิติกรรม ดังเช่นว่าพวกเรามีที่ดินอยู่ 2 แปลง แล้วก็พวกเราได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นาย กรัม โดยมีกติกาว่า นาย กรัม สามารถใช้ทางบนที่ดินของพวกเรา อีกแปลงหนึ่งเป็นทางออกสู่สาธารณะได้ แบบนี้แล้ว นาย กรัม ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” เหนือที่ดินของพวกเรา ทางจำเป็นจะต้อง เป็นผลมาจากที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นจนกระทั่งเป็นไปไม่ได้ออกสู่สาธารณะ หรือ ออกได้ แม้กระนั้นทุกข์ยากลำบาก ที่แบบงี้พวกเราบางทีอาจเรียกกันว่า “ที่ตาบอด” ข้อบังคับก็เลยจำเป็นต้องให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดังที่กล่าวถึงแล้ว ให้มีสิทธิใช้ทางออกสู่สาธารณะจากที่ดินแปลงอื่นได้ และก็จะต้องใช้ทางเพื่อออกไปสู่สาธารณะแค่นั้น การใช้สิทธิ “ทางจำเป็นต้อง” ไม่จำเป็นที่ต้องทำเป็นหนังสือ หรือลงบัญชีซึ่งๆหน้าข้าราชการ ราว “ภาระจำยอม” เนื่องจาก “ทางจำเป็นจะต้อง” เป็นสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่แล้ว เจ้าของที่ตาบอดสามารถขอใช้สิทธินั้นได้ เพียงแต่จำเป็นต้องใช้ด้วยความสุจริตแล้วก็เคารพนับถือต่อเจ้าของที่ที่ไปขอใช้ประโยชน์จากเขา วิธีการทำทางออก ก็จำเป็นต้องปฏิบัติพอเพียงเหมาะแก่ความต้องการ แล้วก็จำเป็นต้องมีผลเสียต่อที่ดินที่ยอมใช้ “ทางจำเป็นต้อง” ให้ต่ำที่สุด แล้วก็จำเป็นต้องเลือกทำทางออกที่ใกล้สาธารณะที่สุด เป็นต้นว่า ที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดอยู่ทางทิศเหนือ ระยะทางสู่สาธารณะ 2 กิโล ซึ่งจะใกล้ที่สุด แต่ว่าสามารถออกมาจากบ้านทางด้านทิศใต้ได้ พวกเราจะย่นเวลาเดินทางได้มากเชียว แต่ว่า ระยะทางสู่สาธารณะหมายถึง3 กม. แบบนี้แล้ว พวกเราจำเป็นจะต้องทำทางออกทางทิศเหนือแค่นั้นนะครับ รวมทั้งการใช้ “ทางจำเป็นต้อง” นั้น ผู้ใช้จะต้องจ่ายค่าชดเชย ให้แก่เจ้าของที่ที่ล้อมอยู่ที่ให้พวกเราใช้ด้วย อยู่ที่ตกลงกัน แล้วก็ เมื่อใดก็ตามที่ ที่ดินตาบอดของพวกเรามีทางออกสู่สาธารณะแล้ว พวกเราก็หมดสิทธิใช้ “ทางต้อง” เหนือที่ดินคนอื่นๆถัดไป

การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

การมีไว้ในครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของฝรั่ง โดยหลักทั่วๆไปแล้ว ฝรั่งไม่สามารถที่จะมีสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยได้ แม้กระนั้นก็มีข้องดเว้นโดยชอบด้วยกฎหมายที่ดินมาตรา 96 ทวิ ที่เจาะจงไว้ว่า บทบัญญัติเกี่ยวกับคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดย อาศัยบทอนุสัญญาตามมายี่ห้อ 86 วรรคหนึ่ง ไม่ให้ใช้บังคับกับคน ต่างประเทศซึ่งได้นำเงินมาลงทุนตามปริมาณที่ระบุในกฎกระทรวง ซึ่งจะต้องไม่ต่ำลงมากยิ่งกว่าสี่สิบล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่ อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ แล้วก็จำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี… แต่ว่าในด้านปฏิบัติยากถึงยากมากมายขอรับ ด้วยเหตุนี้ธรรมดาที่ทำกันก็คือใช้ฝรั่งตั้งขึ้นบริษัทขึ้นมาโดยให้มีชาวไทยมีหุ้นส่วนมากยิ่งกว่า 50 % และก็เอาบริษัทที่ก่อตั้งขึ้นมานั้นซื้อที่ดิน หรือลงนามเช่าระยะยาว 30 ปี ต่อได้อีก 30 ปีส่วนตัวแล้วผมก็เลยชี้แนะคนต่างประเทศที่อยากซื้อที่ดินในประเทศไทยให้ลงนามเช่าระยะยาวมากยิ่งกว่า เนื่องจากว่าไม่ยุ่งยาก เพียงแค่ทำเป็นหนังสือแล้วก็ไปลงทะเบียนการเช่าต่อหน้าต่อตาข้าราชการ (เช่ามากยิ่งกว่า 3 ปี) ก็เป็นอันเป็นระเบียบแล้ว และก็ในสัญญาเช่าพวกเราสามารถกำหนดข้อสัญญาต่างๆตามตกลงกันได้ มันไม่สุ่มมมีความเสี่ยงต่อการเช็ดกเอารัดเอาเปรียบเลย ในกรณีของคอนโดฯ คนต่างประเทศสามารถเป็นเจ้าของได้ โดยรูปร่างของข้อบังคับตามพ.ร.บ.ห้องชุด (ฉบับที่ 4) พุทธศักราช2551 มาตรา 19 ทวิ ข้อบังคับว่า”คอนโดมิเนียมแต่ละคอนโดมิเนียมจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลจากที่กำหนดเอาไว้ในมาตรา 19 ครอบครองในห้องพักได้ เมื่อรวมกันแล้วจำต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของพื้นที่ของห้องเช่าทั้งผองในห้องชุดนั้น หมายความว่าปริมาณร้อยละ 49 ของพื้นที่ ได้แก่ หากคอนโดของพวกเราสร้างห้องไว้ 100 ห้อง เต็มพื้นที่ อย่างงี้หมายความพวกเราจะสามารถขายห้องให้แก่คนต่างประเทศ 49 ห้อง แม้กระนั้นดังนี้เป็นไปตามรูปร่างของพื้นที่ทั้งหมดทั้งปวงของคอนโดมิเนียมนั้นๆปริมาณแฟลตซึ่งสามารถขายให้แก่คนประเทศอื่นได้ก็จะผันไปตามจำนวนพื้นที่ขอรับ

ตรวจสอบที่ดินอย่างไรให้เป็นมืออาชีพ

สำรวจที่ดินยังไงให้เป็นมือโปร โฉนดที่ดิน พวกเราควรจะพิจารณาบนเอกสารว่าเป็น โฉนดที่ดินจริงๆไม่ใช่เพียงแค่เอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดิน ผู้คนจำนวนมากบางทีอาจไม่เคยทราบมาก่อนว่าตามที่เป็นจริงแล้ว โฉนดที่ดิน (นางสาว ๔) เป็นชนิดหนึ่งในเอกสารแสดงสิทธิ์เพียงแค่นั้น แล้วก็เป็นเอกสารซึ่งสามารถค้าขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างแม่นยำโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเอกสารอื่นๆยังไม่ใช่เอกสารที่นับว่าเป็นเจ้าของของผู้ถือโดยบริบูรณ์ (อ่านเสริมเติม… โฉนดที่ดินเป็นยังไง) ตรวจตราข้อมูลที่ดินบนหน้าโฉนด บนหน้าโฉนดจะมีข้อมูลต่างๆของพื้นที่นั้นอย่างสมบูรณ์ ไม่ว่าจะเป็นเลขที่ดิน ระวาง หน้าตรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด ขนาดพื้นที่ แล้วก็ผู้ครอบครอง โดยพื้นฐาน แม้พวกเราพึงพอใจที่ดินที่นั้น ให้พวกเราขอดูโฉนดเพื่อนำเลขที่โฉนด ไปค้นหาพื้นฐานจากเว็บกรมที่ดิน เพื่อมองเห็นข้อมูลของพื้นที่นั้น ขนาดที่ดินที่โล่งแจ้งขายแล้วก็ขนาดที่วัดจริงตรงกันไหม ในบางครั้งพวกเราไม่อาจจะทราบได้จากการกะราวๆทางสายตาว่าพื้นที่กลุ่มนี้ครบจากที่แจ้งในโฉนดที่ดินใช่หรือไม่ โดยเหตุนี้ควรจะให้ผู้ที่มีความชำนาญมาวัดพื้นที่ก่อนอีกรอบ เพื่อการันตีว่าขนาดครบบริบรูณ์ตามเอกสารที่โล่งแจ้งต่อกันไว้ ในเรื่องที่มาเจอคราวหลังว่าเป็นหลักที่ของตน จะมีผลกระทบที่ตามมาอีกหลายสิ่งหลายอย่างซึ่งจะต้องฟ้องร้องคดีกันตามกฎหมายรวมทั้งฟ้องร้องคดี ก็เลยจำเป็นต้องใช้ทั้งยังเวลาแล้วก็ทรัพย์สิน ในการเรียกร้องสิทธิ์คืน ปัจจุบันนี้มีแอปพลิเคชั่นที่ช่วยวัดขนาดพื้นที่ ตัวอย่างเช่น แอป MapMeasure (รองรับทั้งยัง Android, iOS) โดยการทำการประมาณจากระบบ GPS จาก Google maps รวมทั้งประเมินผลเป็นขนาดจริงของพื้นที่จริง ตรวจทานจำพวกของที่ดิน จากข้อมูลในโฉนดจะมิได้มีแจ้งละเอียดระดับที่ดินนี้เป็นที่ชุมชนหรือเปล่า เป็นที่ตาบอดหรือไม่ อยู่ในเขตสงวนหรือสวนไหม มีบางครั้งที่ผู้ถือสิทธิ์ที่ดินมิได้รู้ชนิดของที่ดินผืนนั้น ถ้าหากประยุกต์ใช้ไม่ถูกจำพวกบางทีอาจจำต้องปรับปรุงแก้ไขให้เป็นไปตามข้อจำกัด วิเคราะห์เช็คข้อมูลที่กรมที่ดิน ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่สำคัญด้วยเหตุว่าเป็นการนำสิ่งที่พวกเราได้พิจารณากันพื้นฐานในข้อที่ 1-4 มาสำรวจจริงกับทางข้าราชการในกรมที่ดินอีกรอบ เพื่อวิเคราะห์ความถูกต้องแน่ใจก่อนกระทำซื้อ-ขาย แล้วก็ตรวจตราเพิ่มเติมอีกว่าพื้นที่นั้นมีปัญหาอื่นๆแฝงไหม รวมทั้งเอกสารและก็ที่ดินที่ไปดูจริงตรงกันใช่หรือไม่ ตรวจตราลักษณะ แล้วก็สิ่งแวดล้อมของที่ดิน โดยชอบด้วยกฎหมายทั่วๆไปจะมีการระบุว่าพื้นที่ใดสามารถสร้างอะไรได้ หรือเปล่าได้ ใช้ประโยชน์ที่ดินในด้านใดได้บ้าง ตรงตามสิ่งที่จำเป็นที่จะใช้สอยของพวกเราไหม เลือกเพื่อเป็นที่พักที่อาศัย ทำธุรกิจ หรืออุตสาหกรรมก็ตามที สิ่งพวกนี้เป็นข้อควรจะรู้พื้นฐาน เพราะว่าถ้าหากซื้อที่ดินไปแล้วประยุกต์ใช้ไม่ถูกชนิด บางทีอาจจำเป็นต้องปรับแต่งให้เป็นไปตามข้อจำกัดของสิทธิ์ จะต้องเสียอีกทั้งเวลาและก็สมบัติพัสถาน เพราะฉะนั้นควรจะเช็คเนื้อหาที่ดินก่อนวินิจฉัยจำหน่าย หรือขอดูเล่มประเมินซึ่งทำโดยบริษัทฯ ที่น่าไว้ใจ (หากมี) เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ของตัวท่านเอง