ความหมายของ-อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดินแล้วก็สมบัติพัสถานอันติดอยู่ที่ที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และก็ยังรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์สินอันติดอยู่ที่ที่ดินหรือประกอบเป็นส่วนเดียวกับที่ดินนั้นด้วย (ประมวลแพ่งแล้วก็การค้า มาตรา 139) จากประมวลแพ่งฯ มาตรา 139 พวกเราจะมองเห็นได้ว่าคำว่า “อสังหาริมทรัพย์” โดยชอบด้วยกฎหมายเป็นต้นว่า 1.ที่ดิน 2.ทรัพย์สมบัติอันติดอยู่ที่ที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร 3.สมบัติพัสถานอันประกอบเป็นอันเดียวกันกับที่ดินนั้น 4.ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ ข้อ1 – 3 1. ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ คำว่า “ที่ดิน” เว้นเสียแต่ที่พวกเรารู้เรื่องโดยธรรมดากันแล้วว่าเป็น พื้นดินที่พวกเรามองเห็นๆกันอยู่ทุกวัน แม้กระนั้นจะรวมทั้งเฉพาะพื้นดินที่พวกเราใช้ประโยชน์ต่างๆบนผิวโลก หรือจะรวมถึงเหนือผิวโลก (ฟ้าเหนือที่ดินพวกเรา) แล้วก็ใต้โลก (ใต้ดิน) ด้วย ถ้าหากมองกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1335 ซึ่งกำหนดไว้ว่า ด้านในบังคับที่บทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้ หรือข้อบังคับอื่น ดินแดนเจ้าของที่ดินนั้นรับประทานอีกทั้งเหนือพ้นพื้นดินและก็ใต้พื้นดินด้วย สำหรับที่ดินที่ สามารถเป็นเจ้าของได้นั้น มีอยู่ 2 แบบหมายถึง1. แบบเป็นเจ้าของเจ้าของเลย เป็นมีเอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของเลย ได้แก่ โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, ยี่ห้อจองที่ยี่ห้อว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ฯลฯ และก็ 2. ที่ดินที่ผู้ครอบครองมีเพียงแต่สิทธิครอบครอง ตัวอย่างเช่น น.ส.3, นางสาว 3กรัม ฯลฯ 2.สมบัติพัสถานอันติดอยู่ที่ที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งก็คือสิ่งที่ติดอยู่ที่ที่ดินโดยภาวะมีลักษณะเป็นการถาวร ดังเช่นว่า ไม้ยืนต้น (มะม่วง, มะพร้าว, ต้นไผ่ ฯลฯ) โดยปกติไม้ยืนต้นจะอย่างเช่นต้นไม้ที่แก่มากยิ่งกว่า 3 ปีขึ้นไป ส่วนที่ต่ำกว่า 3 ปี จะเปลี่ยนเป็นไม้ล้มลุก ซึ่งจะไม่ถือได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้นว่าพวกข้าว แล้วก็รวมหมายความว่าสิ่งที่มนุษย์ผลิตขึ้นเป็นการถาวรติดอยู่ที่ที่ดินนั้น อย่างเช่น โรงเรือน, รั้ว, กำแพง ฯลฯ ฉะนั้นสินทรัพย์อื่นๆที่มิได้ติดถาวรคงที่ดินจะไม่ถือได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ครับผม 3.สินทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกันกับที่ดินนั้น ได้แก่ ก้อนกรวด หิน ดิน ทราย น้ำ ธาตุต่างๆบนที่ดินนั้นๆ4.ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น เจ้าของ, สิทธิครอบครอง, ภาระจำยอม, สิทธิอาศัย, สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ Matching จังหวะที่เยี่ยมที่สุดเพื่อคุณ

ที่ดินมือเปล่า-คืออะไร-และ-กฏหมายอะไรที่เกี่ยวข้อง

ที่ดินมือเปล่า เป็นอย่างไร “ที่ดิน มือเปล่า” เป็นที่ดินซึ่งไม่มีหนังสือแสดงเจ้าของในที่ดิน อาทิเช่น ไม่มีโฉนด ฯลฯ เจ้าของที่ดังที่กล่าวผ่านมาแล้วเขามีเพียงแค่สิทธิครอบครอง แม้กระนั้นถ้าหากจะซื้อที่ดินมือเปล่า จำเป็นที่จะต้องใคร่ครวญมองที่ข้อบังคับ ซึ่งจะต้องทราบว่ามีข้อตกลงอย่างไรบ้าง ในทางฎหมาย ที่ดินมือเปล่า ก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง การโอนที่ดินมือเปล่านั้นก็จำเป็นต้องกระทำตามข้อบังคับก็คือ จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งขึ้นทะเบียนต่อหน้าต่อตาข้าราชการ ไม่เช่นนั้นนับว่าเป็นโมฆะ ฟ้องศาลบังคับคดีกันมิได้ แม้กระนั้น ศาลฎีกาท่านวิเคราะห์ว่าถึงแม้ว่าจะมิได้กระทำตามแบบ ก็เลยกลายเป็นโมฆะ แต่ว่าการการโอนที่ดินมือเปล่านั้นบริบูรณ์ เนื่องจากว่าการโอนที่ดินมือเปล่าเพียงมอบการมีไว้ในครอบครอง ตามประมวลแพ่งรวมทั้งการซื้อขาย มาตรา 1378 ก็ได้แล้ว เพราะเหตุว่าที่โต้เถียงนั้นเป็นที่ดินมือเปล่า คนขายมีเพียงแค่สิทธิครอบครอง ในเมื่อขายและจากนั้นก็จัดว่าคนขายได้สละเจตนาครองไม่ยึดมั่นที่วิวาทอีกต่อไป ก็เลยบังคับได้ จริงๆแล้วมีประมวลกฎหมาย ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ที่บังคับให้การโอนสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่านั้น จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งขึ้นทะเบียนเฉพาะหน้าข้าราชการ แม้กระนั้นในทางปฏิบัติด้วย หากแม้จะกลายเป็นโมฆะ แต่ว่าการส่งการมีไว้ในครอบครองจะบริบูรณ์หรือเปล่าจะต้องมองโดยชอบด้วยกฎหมายแพ่ง ถ้าที่ดินแปลงนั้นมีใบรับรองกระบวนการทำผลดี ก็ควรจะทำเป็นหนังสือแล้วไปขึ้นทะเบียนต่อหน้าต่อตาข้าราชการ เปลี่ยนแปลงชื่อในใบรับรอง ก็จะบันเทิงใจกว่า ดังมีตัวกฎหมาย กับศาลฎีกาที่เกี่ยวพันเหมือนตามตัวอย่างนี้ คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 863/2510 ถึงแม้การค้าขายมิได้ทำเป็นหนังสือและก็ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการจะเป็นโมฆะก็ดีแล้ว แต่ว่าที่โต้เถียงเป็นที่ดินมือเปล่า คนขายมีแต่เพียงสิทธิครอบครองแค่นั้น เมื่อคนขายได้ส่งที่ทะเลาะให้คนซื้อตามสัญญาซื้อขายก็ฟังได้ว่าคนขายได้สละเจตนาครองไม่ยึดมั่นที่ทะเลาะถัดไป การมีไว้ในครอบครองของคนขายสิ้นสุดลงแล้ว คนซื้อได้รับโอนการมีไว้ในครอบครอง ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิการมีไว้ในครอบครองที่วิวาทนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 แล้ว คนขายจะมาฟ้องเรียกที่ทะเลาะคืนมิได้… คำตัดสินศาลฎีกาที่ 269/2511 ซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน โดยการทำหนังสือคุ้นเคยคนขายได้รับเงินค่าที่ดินครบบริบรูณ์ และก็คนขายได้มอบการมีไว้ในครอบครองให้คนซื้อตั้งแต่วันลงนามซื้อขายแลกเปลี่ยน ถึงแม้คำสัญญามีเนื้อความว่าคนขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนซื้อด้านในระบุ 1 เดือน นับตั้งแต่วันทำข้อตกลงก็ตามเมื่อคนขายได้สละสิทธิครอบครองให้ผู้บริโภคใช้สิทธิครอบครองมาตรงเวลาเกิน 1 ปี ผู้บริโภคได้สิทธิครอบครองการที่ยังมิได้ไปลงบัญชีการค้าขายจะเป็นโมฆะหรือไม่ก็ไม่ส่งผลให้คนซื้อหมดสิทธิถือครอง คำตัดสินศาลฎีกาที่ 67/2511 ถึงแม้ว่าการจำหน่ายที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำถูกตามแบบนิติกรรมจำหน่ายอันเป็นโมฆะก็ตาม แม้กระนั้นเมื่อคนขายสละเจตนาถือครองให้ผู้บริโภคเข้าครอบครองแล้วคนซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองตั้งแต่คนขายสละการมีไว้ในครอบครองส่วนที่ผู้บริโภคอยากที่จะให้คนขายไปโอนทางนิติกรรมอีก ก็เพื่อเป็นหลักฐานเหนียวแน่นแค่นั้นรวมทั้งกรณีแบบนี้ไม่เป็นข้อตกลงจะค้าขาย คำตัดสินศาลฎีกาที่ 2434/2528 การโอนสิทธิครอบครองเพราะมีการซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินที่มีใบรับรองวิธีการทำคุณประโยชน์แล้วนั้นย่อมทำเป็นโดยบริบูรณ์ ด้วยกระบวนการทำเป็นหนังสือและก็ลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4ทวิ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 96 ข้อ 2 ซึ่งเป็นการปฏิบัติตามแบบของข้อบังคับประการ หนึ่งกับทำการโอนโดยความเป็นจริงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378 อีกประการหนึ่งซึ่งไม่ต้องมีแบบการที่โจทก์ขายที่วิวาทอันเป็นที่มีน.ส.3ให้เชลยโดยการทำหนังสือสัญญาจำหน่ายคุ้นเคยและก็เชลยได้เข้าครอบครองยึดมั่นที่วิวาทภายหลังทำซื้อจาก โจทก์แล้วโดยปลูกเรือน ปลูกต้นไม้ และก็สร้างยุ้งเชลยก็เลยได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยประการข้างหลัง หาต้องทำตามอย่างแบบของนิติกรรมไม่ และก็กรณีแบบนี้ไม่เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 115 คำตัดสินศาลฎีกาที่ 286/2537 เชลยซื้อที่วิวาทจากผัวโจทก์แล้วก็เข้าอยู่เสมอมา ถึงแม้ว่าการซื้อขายแลกเปลี่ยนมิได้ทำเป็นหนังสือแล้วก็ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการกลายเป็นโมฆะ แต่ว่าที่ทะเลาะเป็นที่ดินที่มีใบรับรองวิธีการทำคุณประโยชน์ย่อมโอนการมีไว้ในครอบครองให้แก่กันได้โดยสละการมีไว้ในครอบครองรวมทั้งมอบทรัพย์สินสิทธิที่ถือครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377, 1378 เชลยก็เลยเป็นผู้มีสิทธิครองที่โต้เถียง คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 6597/2542 ที่ดินวิวาทเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิใบรับรองวิธีการทำผลดี (น.ส.3กรัม) ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิก็เลยมีเพียงแค่สิทธิครอบครอง ถึงแม้ว่าการซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินวิวาทระหว่างโจทก์กับเชลยที่ 1 จะมิได้ขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ แต่ว่าเมื่อเชลยที่ 1 มอบการมีไว้ในครอบครองแล้วก็โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินทะเลาะแล้ว การค้าขายย่อมบริบูรณ์โดยการมอบการมีไว้ในครอบครองหากลายเป็นโมฆะไม่ โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินโต้เถียงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378… คำวินิจฉัยศาลฎีกาที่ 675/2550 การค้าขายที่ดินทะเลาะระหว่างโจทก์กับ มัธยม ไม่ได้ลงทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ กลายเป็นโมฆะตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แม้กระนั้นในขณะที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันที่ดินทะเลาะยังเป็นที่ดินมือเปล่า มัธยม ก็เลยมีเพียงแต่สิทธิครอบครองเพียงแค่นั้น เมื่อ มัธยม มอบที่ดินวิวาทและก็โจทก์เข้าครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามมายี่ห้อ 1377 รวมทั้ง 1378 อันเป็นการได้สิทธิครอบครองมาด้วยการครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย มัธยม ย่อมไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะจำเป็นต้องไปขึ้นทะเบียนโอนที่ดินทะเลาะให้แก่โจทก์ โจทก์ก็เลยไม่มีอิทธิพลฟ้องขอให้บังคับเชลยซึ่งเป็นผู้สืบสกุลของ มัธยม ให้ปฏิบัติการล้มเลิกชื่อ มัธยม ออกมาจากโฉนดที่ดินโต้เถียง ค้นคำตัดสินศาลฎีกา

ธุรกิจร้านอาหารสู่-cloud-kitchen

ธุรกิจห้องอาหารสู่ Cloud Kitchen Cloud Kitchen ได้แก่การใช้ห้องครัวด้วยกัน สำหรับห้องอาหารต่างๆซึ่งเดี๋ยวนี้เป็นเมกะเทรนด์ ที่กำลังเป็นธุรกิจที่น่าดึงดูด เน้นย้ำวิธีขายในแบบอย่างออนไลน์ ที่มีแนวทางเป็นห้องอาหารส่งพ่อครัว มาที่ Cloud Kitchen ส่วน Cloud kitchen จะจัดเตรียมครัว รวมทั้งเครื่องไม้เครื่องมือไว้ให้บริการ จัดแจงวัตถุดิบในจำนวนตามยอดการสั่งซื้อเฉลี่ย จากฐานข้อมูล แล้วก็ผู้ให้เช่าได้รายได้จากส่วนแบ่งของยอดจำหน่าย เนื่องจากปัญหาวิกฤติวัววิด-19 ที่แพร่ระบาดอย่างมากทั่วทั้งโลก เมืองไทยเองยอดเยี่ยมในประเทศที่ได้รับผลพวงจากการแพร่ระบาดคราวนี้ โดยยิ่งไปกว่านั้นมาตรการต่างๆจากภาครัฐ ที่ไม่อนุญาตให้นั่งทานที่ร้านค้า จำต้องซื้อกลับไปอยู่ที่บ้านเพียงแค่นั้น ทำให้ธุรกิจห้องอาหารแล้วก็ดีลิเวอร์ปรี่เติบโตกว่า 200% เมื่อห้องอาหารแต่ละร้านค้าอยู่ในจุดที่ไม่สามารถที่จะให้บริการผ่านหน้าร้านค้าได้อีกต่อไป ร้านค้าที่ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า คนต่อแถวมากมายมาย กลับขาดรายได้พรั่งพร้อมเพียงแค่เพราะว่าไม่เคยให้บริการผ่าน Online Delivery พูดได้ว่าเป็นจุดเริ่มที่ท้าสำหรับห้องอาหารพวกนี้ เพราะเหตุว่าถ้าหากยังคงให้บริการแบบเก่า ก็จำเป็นต้องสารภาพกับภาวะรายได้ที่น้อยลง เนื่องจากผู้คนต่างก็หันไปใช้บริการทางออนไลน์กันมากขึ้นเรื่อยๆ และก็หากว่าเหตุการณ์ในประเทศไทยจะมีทิศทางที่ดียิ่งขึ้น แต่ผู้ใช้แล้วก็ห้องอาหารก็มองเห็นจุดเด่นของการให้บริการของกินผ่านวิถีทางดีลิเวอร์ปรี่ นำข้อมูลความจำเป็นในพื้นที่มาประยุกต์เพื่อตอบสนองต่อสิ่งที่ต้องการของผู้ซื้อ ลดปัญหาเปิดร้านหรือขยายสาขาไปแล้ว ไม่มีใครซื้อ ส่วนของกินที่เป็นที่เรียกร้องกลับไม่มีหรือมีน้อยฯลฯ และก็ยังสามารถเติบโตมากขึ้นเรื่อยๆได้ในระยะยาว ด้านของผู้ให้บริการก็มีข้อมูลเพื่อการปรับปรับปรุงมากเพิ่มขึ้น และก็เห็นว่าสามารถทำให้ธุรกิจดีลิเวอร์ปรี่รวมทั้งห้องอาหารเติบโตขึ้นได้ด้วย Cloud kitchen ผู้ให้บริการ Online Delivery ยักษ์ใหญ่อย่าง Grab ยังให้ความเอาใจใส่กับ Cloud kitchen เนื่องแต่ Grab เป็นผู้ให้บริการที่มีข้อมูลทั้งยังห้องอาหาร รวมทั้งผู้รับบริการอยู่ในมือไม่น้อยเลยทีเดียว สามารถนำข้อมูลกลุ่มนี้มาต่อยอดใน Cloud kitchen ได้เช่น เลือกเฟ้นห้องอาหารยอดนิยมในแต่ละพื้นที่ ซึ่งข้อตกลง กติกาสำหรับในการใช้บริการขึ้นกับการกำหนดของผู้ให้บริการ Cloud kitchen ดียังไง Cloud kitchen เป็นคำตอบสำหรับในการเพิ่มยอดจำหน่ายซึ่งมีก็เพียงแต่ได้กับได้ ระหว่างผูู้ให้บริการ Cloud kitchen รวมทั้ง ห้องอาหาร ที่สำคัญเป็นด้านการเงินการลงทุน ของห้องอาหารที่มัธยัสถ์กว่ามากมาย ถ้าห้องอาหารจำเป็นต้องขยายสาขาเอง จะต้องมีค่าใช้สอยมากไม่น้อยเลยทีเดียวกว่าจะให้บริการได้ในแต่ละสาขา แต่ว่าการร่วมทุนใน Cloud kitchen จะมีผลให้อดออมรายจ่ายทุกส่วน ได้แก่ ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ ค่าตกแต่งสถานที่ ค่าน้ำประปา-ไฟ เงินเดือนบุคลากรด้านในร้านค้า ทั้งยังสามารถขยายได้หลายสาขามากยิ่งกว่า การเปิดร้านของตัวเองอีกด้วย Cloud kitchen ที่ร้านค้าจำต้องจัดแจงเป็นวัตถุดิบ รวมทั้งบิดา/คนปรุงอาหาร รวมทั้งลูกห้องครัวแค่นั้น เนื่องจากสถานที่ Cloud kitchen มีการตระเตรียมทำเลที่ตั้ง หนทางวิธีขาย และก็ข้อมูลการตลาดว่าพื้นที่นั้นๆของกินต้นแบบใดเป็นที่นิยม ซึ่งเครื่องไม้เครื่องมือเครื่องครัวต่างๆก็มีตระเตรียมให้พร้อมพร้อมสรรพ ค่าสำหรับบริการของ Cloud kitchen ก็ขึ้นกับข้อแม้ของผู้ให้บริการ บางทีอาจเป็นค่าใช้พื้นที่แล้วก็เครื่องใช้ไม้สอยทุกเดือน หรือส่วนแบ่งตามปริมาณออเดอร์ที่ได้รับของห้องอาหารนั้นๆจุดเด่นของการมี Cloud kitchen ห้องอาหารมีหลายสาขามากขึ้นเรื่อยๆ สบายอีกทั้งคนซื้อซึ่งสามารถหาซื้อได้ง่ายดายมากยิ่งขึ้น แล้วก็ห้องอาหารมีรายได้เพิ่มมากขึ้น เงินลงทุนของร้านถูกลง เพราะไม่ต้องลงทุนกับสาขามากมายได้แก่เดิม ทำให้ราคาของของกินยังคงราคาให้ไม่สูงเหลือเกินได้ “สามารถขายของกินในราคาที่ต่ำ แม้กระนั้นอยู่แกนกลางเมืองได้” ปัจจุบันนี้มีผู้ให้บริการจำนวนหลายชิ้นหันมาทำ Cloud kitchen กันมากยิ่งขึ้น ดังเช่นว่า Grab kitchen ที่นับว่าเป็นผู้ให้บริการ Online Delivery รายใหญ่ แล้วก็มีข้อมูลของผู้ใช้อยู่ในมือเยอะๆ หรือ Foodpanda ที่กำลังจะมี Cloud kitchen เป็นของตนเองมาให้ได้มองเห็นกันบ้างแล้ว นอกเหนือจากนี้ผู้เล่นใหม่ในตลาด Cloud kitchen อย่าง “Sizzler Cloud Kitchen” ก็พึ่งลงสู่สนามเมื่อเร็วๆนี้ เพื่อเป็นการขยายสาขาให้เข้าถึงผู้ซื้อ และก็ยังคงความสดใหม่ของของกินที่จะส่งถึงลูกค้า นอกเหนือจากนี้ Cloud kithen ของสิซเล่อร์ ยังรวมของกินในเครืออย่างเดอะ พิซซ่า คอมปะนี และก็บอนชอน ไว้ให้บริการอีกด้วย อย่างไรก็แล้วแต่ การเปิดให้บริการของ Cloud kitchen ที่่กล่าวไว้เป็นมีเฉพาะพ่อครัวที่ประจำอยู่ที่สาขาเพียงแค่นั้น ด้วยเหตุผลดังกล่าวแต่ละร้านค้าจะต้องเน้น และก็ให้ความใส่ใจกับการดูแลและรักษามาตรฐาน รสของของกินให้อาจจะเอกลักษณ์ตามแบบเริ่มแรกของร้านค้าฯ

พื้นที่แต่ละประเภทก่อสร้างอะไรได้บ้าง

พื้นที่แต่ละจำพวกก่อสร้างอะไรได้บ้าง หลายๆท่านบางทีอาจจะรู้อยู่แล้วว่า พื้นที่ที่พวกเรารู้จักดี หรืออาศัยอยู่นั้น อยู่ในโซนสีอะไร ซึ่งแต่ละพื้นที่จะกล่าวว่ารอบๆไหนสามารถก่อสร้างอะไรได้บ้าง โดยการจัดหมวดหมู่ออกเป็นโซนสีต่างๆเพื่อมองเห็นความต่างที่แจ่มชัด ของการใช้แรงงานรวมทั้งการพัฒนาพื้นที่แต่ละที่ในอนาคต ซึ่งจะมีผลถึงการขนส่ง ภาวะการจราจร รวมทั้งราคา วันนี้สมาร์ทฟินน์ก็เลยขอชี้แนะชนิดของที่ดินแบบเข้าใจง่ายมาฝากกันจ้ะ ที่ดินชนิดที่อยู่ที่อาศัย แบ่งได้เป็น 3 โซนหมายถึงที่ดินที่มีผู้อาศัยหนาแน่นน้อย (โซนสีเหลือง) มีรหัสควบคุมที่ดินเป็นย.1-ย.4 สามารถก่อสร้างบ้านคนเดียว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดขนาดเล็กรวมทั้งขนาดกึ่งกลางได้ ซึ่งอยู่ภายในเขตพื้นที่นอกเมือง แม้กระนั้นจะมีบริการของระบบคมนาคมมวลชน เป็นต้นว่า เขตสายไหม เขตสะพานสูง เขตบ่อน้ำกุ่ม ฯลฯ ที่ดินที่มีผู้อาศัยหนาแน่นปานกลาง (โซนสีส้ม) มีรหัสควบคุมที่ดินหมายถึงย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่ที่อาศัยได้ทุกแบบอย่าง อาทิเช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด อพาร์ทเม้นท์ บังกะโล อาคารสำนักงานให้เช่า ฯลฯ แล้วก็สบายกับระบบคมนาคมมวลชน อย่างเช่น เขตจอมทองคำ เขตพระโขนง เขตจตุจักร ฯลฯ ที่ดินที่มีผู้อาศัยหนาแน่นมากมาย (โซนสีน้ำตาล) มีรหัสดูแลที่ดินเป็นย.8 –ย.10 ซึ่งอยู่รอบๆของเมืองชั้นใน เป็นรอยต่อกับเขตพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง ทั้งยังยังอยู่ในเขตให้บริการของขนส่งมวลชน เป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเล ก็เลยมักมองเห็นการใช้คุณประโยชน์ที่ดินเพื่อปรับปรุงแผนการพักอาศัยในแนวดิ่ง อย่างคอนโดมิเนียมต่างๆบริเวณแกนกลางเมือง ฯลฯ ยกตัวอย่างเช่น เขตบางซื่อ เขตสาทร เขตวัฒนา ฯลฯ ที่ดินชนิดพาณิชยกรรม (โซนสีแดง) มีรหัสดูแลที่ดินหมายถึงพ.1-พ.5 ในส่วนของที่ดิน พ.4 ให้ความใส่ใจเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ สามารถสร้างที่พักที่อาศัยได้แล้วก็มีข้อกำหนดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น เป็นย่านธุรกิจกิจการค้าขนาดใหญ่ที่คนสามัญสามารถเข้ามาใช้บริการได้สบาย ตัวอย่างเช่น เซ็นทรัลพระราม 2 เซ็นทรัลรามอินทรา ทวีปเอเชียครั้งค ฯลฯ ที่ดินจำพวกอุตสาหกรรม (โซนสีม่วง) มีรหัสควบคุมเป็นอำเภอ1-อำเภอ2 เป็นนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างรวมทั้งการส่งออกผลิตภัณฑ์ เป็นต้นว่า เขตบางขุนเทียน ฯลฯ ที่ดินชนิดคลังที่มีไว้เก็บสินค้า (โซนสีเม็ดมะปราง) มีรหัสดูแลหมายถึงอำเภอ3 เป็นอุตสาหกรรมที่อยู่ในลักษณะของคลังเก็บสินค้า ที่ดินชนิดนี้สามารถสร้างที่พักอาศัยได้ บ้านเดี่ยว หอ คอนโดขนาดเล็ก แม้กระนั้นไม่อาจจะสร้างอาคารสูง ห้องชุด ขนาดใหญ่ได้ ดังเช่นว่า เขตลาดกระบัง ฯลฯ ที่ดินชนิดบ้านนอกรวมทั้งทำการเกษตร ที่ดินที่เกิดขึ้นจากการอนุรักษ์และรักษาบ้านนอกและก็ทำการเกษตร กรอบสีขาวรวมทั้งเส้นเฉียงสีเขียว มีรหัสควบคุมที่ดินเป็นกรัม1-กรัม3 หรือแสดงเป็นหลักที่สีเขียว มีรหัสควบคุมที่ดินเป็นกรัม4 แล้วก็ กรัม5 เป็นหลักที่สงวนทำการเกษตร ย้ำรักษาสิ่งแวดล้อมเป็นส่วนมาก สามารถก่อสร้างบ้านคู่แฝด ห้องแถว หรือเรือนแถวได้ แต่ว่าไม่เกินปริมาณร้อยละ5% ดังเช่น เขตคลองสามวา เขตมีนบุรี ฯลฯ นอกเหนือจากนั้นอีกจุดหมายของที่ดินจำพวกนี้เป็นการเป็นกันชนระหว่างจังหวัดกรุงเทพมหานคร แล้วก็ชนบท ทั้งยังยังมีบทบาทรองรับน้ำให้กับจังหวัดกรุงเทพอีกด้วย ที่ดินชนิดสงวนและก็ผลักดันศิลปวัฒนธรรม (โซนสีน้ำตาลอ่อน) มีรหัสควบคุมที่ดินหมายถึงศาสตราจารย์1 และก็ ศาสตราจารย์2 เป็นแหล่งสงวนศิลปวัฒนธรรมต่างๆของไทย รวมทั้งเป็นสถานที่ท่องเที่ยวเพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจให้กับประเทศ ตัวอย่างเช่น เขตดุสิต เขตนครหลวง ฯลฯ ที่ดินชนิดของหน่วยงานภาครัฐรวมทั้งราชการ (โซนสีน้ำเงิน) เกี่ยวกับสาธารณูปโภคเพื่อก่อกำเนิดผลดีกับสามัญชน ทั้งยังสถานศึกษา วัด โรงหมอ หรือสถานที่ราชการต่างๆซึ่งมีอยู่ในทุกเขต แต่ว่าเขตที่มีมากสุดหมายถึงเขตสัตตบุษย์วัน เขตลำคลองเตย เขตราชเทวี ฯลฯ จากบทความที่กล่าวมานั้น ได้ชี้แจงรูปแบบของพื้นที่ในแต่ละชนิดไว้คล่าวๆถ้าเกิดคุณอยากได้ซื้อเพื่อการลงทุนในอนาคต หรือมีธุรกิจที่คิดแผนว่าจะทำ สามารถวิเคราะห์พื้นที่สมควรก่อน

วิธีการลดภาษีจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

การปลดปล่อยเงินให้คนอื่นๆเช่า “ค่าใช้จ่ายในการเช่านั้นนับว่าเป็นรายได้ต้นแบบหนึ่ง ผู้ให้เช่าหรือผู้ครอบครองทรัพย์สมบัติ จำต้องเสียภาษีอากร” แม้กระนั้นในด้านปฏิบัติ ผู้ให้เช่าชอบไม่แสดงรายได้ที่ตรงนี้ต่อสรรพแขน หรือทำข้อตกลงค่าใช้จ่ายในการเช่าราคาต่ำต่อข้อเท็จจริง แต่ว่าพวกเราควรจะทำให้มันถูก แล้วก็มันเป็นสิทธิของพวกเราโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะปฏิบัติได้นะครับ ภาษีที่จำเป็นต้องเสียจากการนี้มี 2 ชนิดเป็น ภาษีรายได้บุคคลปกติ ภาษีโรงเรือน ภาษีรายได้บุคคลปกติ แนวทางคำนวณรายได้สุทธิก็คือ รายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่ารวมกัน และก็ หักค่าครองชีพได้ 2 แนวทาง 1.หักรายจ่ายแบบเหมา (ไม่ต้องมีหลักฐานค่าครองชีพ) กรณีนี้ข้อบังคับระบุอัตราหักค่าใช้สอยสูงสุดอยู่ที่ 30 % ของรายได้ 2.หักตามจริง กรณีนี้มีความหมายว่า พวกเราจะต้องเก็บหลักฐานค่าครองชีพไว้ครบ ส่วนจะเลือกแบบไหน จำเป็นต้องพินิจพิจารณาคำนวณมองว่า ที่ไหนจะอดออมได้มากกว่ากันรวมทั้ง ” ไม่มีความจำเป็นที่ต้องเช่นกันทุกปี ” ภาษีโรงเรือน ข้อบังคับกำหนดให้ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเสียภาษีอากรในอัตรา ปริมาณร้อยละ 12.5 ต่อปี จากยอดรายได้ (หรือประเมินมูลค่าเช่าของพวกเรา 1เดือนครึ่ง) โดยมากผู้ให้เช่าจะผลักภาระหน้าที่ภาษีโรงเรือนนี้ให้ผู้เช่าเป็นผู้จะรับผิดชอบ ก็อยู่ที่ตกลง ใจความสำคัญเป็นจะต้องจ่ายสรรพากรเขาครับผม ไม่จ่ายมิได้ ครั้งนี้ในเมื่อภาษีมันสูงขนาดนี้ ต่างก็รู้จักแนวทางคิดแผน เพื่อลดภาระหน้าที่ดังต่อไปนี้ 1.แยกสัญญาเช่าเป็นหลายหมวด จากสัญญาเช่าบ้านฉบับเดียว เดือนละ 20,000 บาท ก็บางครั้งก็อาจจะแบ่งเป็น สัญญาเช่าบ้านเดือนละ 10,000 บาท และก็สัญญาเช่าเครื่องเรือน เดือนละ 10,000 บาทอีกหนึ่งฉบับ หรืออาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีคำสัญญาชนิดอื่นอีก ตัวอย่างเช่นคำสัญญาค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าบริการ ฯลฯ เนื่องจากภาษีโรงเรือนจะคำนวณจากส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าบ้านของพวกเราเพียงแค่นั้น แม้กระนั้นการจำแนกแยกแยะข้อตกลงก็จำต้องทำอยู่ภายใต้เหตุรวมทั้งผลครับผม ไม่ใช่ต้องการจะแยกสัญญาเช่าออกมากไม่น้อยเลยทีเดียว เพื่อค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าบ้านเหลือมูลค่าน้อยเกินความจริง 2.เขียนสิทธิเก็บกิน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพยสิทธิ แปลว่าผู้ครอบครองเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ ได้เขียน “สิทธิเก็บกิน” ให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งจะก่อให้สิทธิ์ทุกสิ่งทุกอย่างในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆละเว้นวิธีขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ กลายเป็นสิทธิ์ของผู้ทรงสิทธิ์นั้น ด้วยเหตุดังกล่าวกรณีปลดปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้เช่าก็เลยจำต้องทำข้อตกลงกับผู้ทรงสิทธิ์ ไม่ใช่ผู้ครอบครองอีกต่อไป และก็รายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ได้รับมา ก็จะถือได้ว่ารายได้ของผู้ทรงสิทธิ์เก็บกิน ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของที่อีกต่อไป การเขียน “สิทธิ์เก็บกิน” เหมาะกับเจ้าของที่มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่น้อยเลยทีเดียวทำให้มีภาระหน้าที่สำหรับเพื่อการเสียภาษีอากรแบบอัตรารุ่งเรืองสูง เพื่อแบ่งเบาภาระภาษี ผู้กระทำระจายรายได้เพื่อการเสียภาษีอากร ไปยังคนอื่นที่เสียภาษีอากรในอัตราที่ต่ำกว่า โดยส่วนมากก็จะเขียนสิทธิดังที่กล่าวถึงมาแล้วให้แก่ลูก หรือญาติสนิทกันจริงๆเมื่อลูกเป็นผู้ทรงสิทธิแล้ว สัญญาเช่าจำเป็นที่จะต้องทำในชื่อของลูกในฐานะผู้ให้เช่า รายได้ที่ตรงนี้ก็จะเป็นของลูกไป ส่วนการเขียนทะเบียนสิทธิเก็บกินให้เอ็งคู่รักที่ถูกกฎหมาย มิได้ช่วยเรื่องภาษี เพราะว่ารายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าของคู่แต่งงานจำเป็นต้องเอามารวมยื่นเสียภาษีอากรด้วยกัน ตามประมวลรัษฎากร การเขียน “สิทธิเก็บกิน” มีอยู่ร่วมกัน 3 แบบ 1.การเขียนสิทธิเก็บกินแบบมีระบุช่วงเวลา จะกำหนดช้านานเท่าไรก็ได้ แต่ว่าจำต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกิดเกินข้อบังคับให้น้อยลงมาเหลือ 30 ปี 2.การเขียนทะเบียนในลักษณะไม่มีตั้งเวลา หรือเขียนชั่วชีวิตผู้ทรงสิทธิ 3.การเขียนสิทธิเก็บกินให้ แบบมีเงื่อนไขเป็นผู้บริจาคสิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกยกเลิกสิทธิเก็บกินเมื่อใดก็ได้ ซึ่งการกำหนดข้อตกลงอย่างงี้ สามารถทำเป็นทั้งยังการเขียนแบบมีระบุช่วงเวลา แล้วก็เขียนแบบไม่มีระบุช่วงเวลา การเขียนทะเบียน “สิทธิ์เก็บกิน” นั้น จะต้องไปลงทะเบียนกันที่ที่ทำการที่ดินก็เป็นสิทธิของพวกเราโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งสามารถควรกระทำได้ โดยไม่ต้องหลบหรือทำอะไรที่มันซุ่มมีความเสี่ยงต่อการกระทำผิดข้อบังคับ

สัญญาเช่าแบบต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

สัญญาเช่าแบบต่างทดแทนมากกว่าสัญญาเช่าปกติ จะต่างกับสัญญาเช่าปกติเป็นการที่พวกเราไปเช่าที่ดินเขา แล้วพวกเราลงทุนสร้างอาคารบ้านเรือนได้แก่ ห้องอาหาร, รีสอร์ท, ห้าง ฯลฯ โดยมีกติกาว่า เมื่อหมดสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างพวกนี้ให้กลายเป็นเจ้าของของเจ้าของที่ หรือ หากพวกเราได้ช่วยเจ้าของที่ออกค่าก่อสร้างตึกที่พวกเราจะเช่าบนที่ดินของเจ้าของที่ หรือพวกเราเช่าที่ดินทำสวน ปลูกต้นไม้ รวมทั้งตกลงกันว่าหมดสัญญา ต้นไม้เป็นของเจ้าของที่ และยังรวมไปถึงพวกเราตกลงจะซ่อมบำรุงตึกที่เช่าครั้งใหญ่ โดยพวกเราออกค่าครองชีพเอง (เน้นย้ำจะต้องซ่อมแซมใหญ่นะ) พวกนี้ล้วนเป็นอะไรที่เจ้าของที่ หรือผู้ให้เช่าเห็นผลคุณประโยชน์จากการปลดปล่อยเช่าที่ดินของตนเองทั้งหมด ด้วยเหตุนั้น กฎ ข้อตกลงต่างๆย่อมไม่ราวกับสัญญาเช่าแบบทั่วๆไป การเช่ารูปแบบนี้เรียกว่า “สัญญาเช่าต่างทดแทนมากกว่าสัญญาเช่าปกติ” แล้วอะไรที่แตกต่างจากข้อตกลงทั่วๆไป 1. เพียงแค่ตกลงกันด้วยวาจา มิได้ทำหนังสือ หรือ ทำหนังสือสัญญาเช่ามากยิ่งกว่า 3 ปี แม้กระนั้นมิได้ไปลงทะเบียนต่อหน้าต่อตาข้าราชการ ก็สามารถฟ้องคดีบังคับกันได้ (ในทางปฏิบัติ มีความรู้สึกว่าคงจะไม่ค่อยมีคนไหนกันแน่ไม่ลงลายลักษณ์อักษรหรอกขอรับ โดยยิ่งไปกว่านั้นคนเช่า ลงทุนไปตั้งมากมาย ด้วยเหตุดังกล่าวผมว่าควรจะลงลายลักษณ์อักษรขอรับ เพราะว่าอาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีกรณีการโอนเงินที่พวกเราเช่าให้บุคคลภายนอก ดังเช่นขายที่ๆที่พวกเราเช่าอยู่ให้ผู้อื่น ถ้าหากไม่มีหลักฐานอะไรเลย มันก็ไม่โอเคขอรับ เป็นเอาอย่างแบบที่ข้อบังคับระบุดีเยี่ยมที่สุด อย่างต่ำทำข้อตกลงเช่า ลงลายมือชื่อกันอีกทั้งไว้สองฝ่าย ก็ดีแล้วกว่าไม่มีอะไรเลยนะครับ แล้วก็ หากจะเช่ามากยิ่งกว่า 3 ปี ก็เสียเวล่ำเวลาไปขึ้นทะเบียนเฉพาะหน้าข้าราชการเขา คงจะแน่นอนกว่ามากมายขอรับ) 2. ถึงแม้ผู้เช่าตาย สิทธิการเช่านี้ไม่ยับยั้ง แต่ว่าย่อมเป็นของผู้สืบสกุลถัดไปด้านในระบุข้อตกลง ที่ตรงนี้ไม่ราวกับสัญญาเช่าแบบปกติ ที่ผู้เช่าตาย สัญญาเช่ายับยั้งโดยทันที แต่ว่าสัญญาเช่าต่างทดแทนมากกว่าสัญญาเช่าปกติ คนเช่าตาย คำสัญญาไม่ยับยั้งนะครับ ลูกภรรยา ผู้สืบสกุล

สัญญาจะซื้อจะขาย-เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

ข้อตกลงจะซื้อจะขายเป็นยังไง คำสัญญาจะซื้อ-จะขาย เป็นคำสัญญาที่มีใจความว่า คู่สัญญาได้บอกเจตนาตกลงกันแล้วว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เงินทองกันในอนาคต ก็คือตกลงกันแล้วว่าจะขายสมบัติพัสถานนี้ให้แน่ๆ ไม่ขายให้บุคคลอื่น โดยผู้จะซื้อได้ชำระเงินเงินมัดจำไว้ส่วนใดส่วนหนึ่ง รวมทั้งข้อตกลงจะซื้อ-จะขายนี้ เป็นการผูกมัดคู่สัญญาให้ประพฤติตามสัจจะที่ให้ไว้ เนื่องจากมันมีกรณีจำนวนมาก ที่ตกลงกันแล้วว่าจะขายให้ แม้กระนั้นพอเพียงมีคนซื้อที่ตีราคาให้มากยิ่งกว่า คนขายก็กลับใจไปขายให้กับคนซื้อรายข้างหลัง ซึ่งผู้บริโภครายแรกเขาก็เสียหาย โดยเหตุนี้การที่มีข้อตกลงตัวนี้ผูกมัดไว้ จะสามารถฟ้องบังคับบังคับคดีตามคำสัญญาได้ รวมทั้งคำสัญญาจะซื้อ –จะขายนี้ ข้อบังคับบังคับให้จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งไปลงทะเบียนเฉพาะหน้าข้าราชการ ไม่เช่นนั้นจะฟ้องศาลบังคับคดีกันมิได้ กรณีถ้าหากผู้ขายไม่ยินยอมโอนที่ตามข้อตกลง กรณี A กำเนิดได้เสมอ อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีใครสักคนมาซื้อที่ดิน ที่พวกเราทำความตกลงจะซื้อกับเขาไว้ แต่ว่าตีราคาให้สูงขึ้นมากยิ่งกว่า โดยตามหลักทั่วๆไปก็จำเป็นต้องฟ้องร้องคดีบังคับให้โอนขายกันตามคำสัญญา แต่ว่าขั้นตอนใช้เวลาพอเหมาะพอควร ถ้าเกิดระหว่างที่พวกเรากำลังตระเตรียมคดีจะฟ้องคนขาย เจ้าของที่ดันขายให้ผู้อื่นไปแล้ว รวมทั้งถ้าเกิดคนข้างนอกที่ซื้อที่ดินนี้ไป เขาซื่อสัตย์สุจริต เป็นเขาไม่เคยทราบว่าพวกเรามีข้อตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่อยู่ โอนที่กันเป็นระเบียบ ก็จะ ฟ้องได้แม้กระนั้นค่าเงินมัดจำคืน พร้อมเบี้ยปรับตามคำสัญญา ส่วนเรื่องที่ดินพวกเราจะไปจนกระทั่งสิทธิกับบุคคลภายนอกที่เขาซื้อไปโดยความซื่อสัตย์มิได้ กรณี B ในอีกกรณีหนึ่ง พวกเราจะต้องไป ขออายัดที่ดินผืนนั้นชั่วครั้งชั่วคราวก่อน หากมั่นอกมั่นใจแน่ๆว่าเจ้าของที่จะไม่ขายให้ตามคำสัญญา โดยให้ไปที่ทำการที่ดินให้ไวที่สุด ขออายัดที่ดินผืนนั้น พวกเรามีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายสามารถทำเป็น รวมทั้ง แสดงหลักฐานในความเป็นจริงให้เจ้าหน้าที่ที่ดินเขามอง ว่าพวกเราเป็นคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินผืนนี้จริงๆแล้วก็พวกเราอยู่ในฐานะที่บางทีอาจจะฟ้องบังคับให้มีการขึ้นทะเบียน หรือเปลี่ยนทางทะเบียนได้ด้วย ยกตัวอย่างเช่น ข้อตกลงจะซื้อจะขาย, ใบเสร็จค่าเงินมัดจำ, ใบเสร็จค่าผ่อนส่งฯลฯ ภายหลังเจ้าหน้าที่ที่ดินอายัดที่ดินตามคำร้องขอแล้ว เจ้าของที่เขาก็ไม่สามารถที่จะโอน ย้าย ถ่าย เท ที่ดินผืนดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นไปให้คนใดกันได้ โดยไปยื่นขออายัดก่อนฟ้องร้องคดี ถ้าเกิดได้รับอนุญาตและหลังจากนั้นก็ค่อยทำงานฟ้องศาลถัดไป การขออายัดที่ดินนั้น จะส่งผลเมื่อเจ้าหน้าที่ที่ดินรับอายัด จ่ายค่าธรรมเนียม รวมทั้งยังมีช่วงเวลาถึง 30 วัน ซึ่งน่าจะเป็นในตอนที่พอเพียงสำหรับเพื่อการตระเตรียมคดีฟ้องผู้จะขายให้กระทำตามคำสัญญาได้